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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSainte-Agnès (06)
Surface300m²
Coût Total521 300€
Loyer Annuel74 608€
Rentabilité14.31%
Cashflow/mois+2 898€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 445 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 483,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 1 chambre, 1 parking: Garage, Non meublé

Votre agence ORPI vous propose sur la commune de Sainte Agnès, situé à 5 minutes en voiture de Menton , un appartement dans une villa d'un quartier résidentiel disposant d'un fort potentiel. Il s'agit d'un appartement de type 3 pièces d'une surface de 77 m² environ au 1er étage avec une belle vue mer et collines, composé d'une entrée, de 2 chambres, d'une salle de douche avec wc et d'un séjour avec une cuisine ouverte ouvrant sur un balcon et une terrasse. Un escalier intérieur permet l'accès au garage d'une surface d'environ 57 m². Le tout sur un terrain privatif d'une surface d'environ 1 300 m² constitué d'une terrasse, d'une allée et d'un jardin. Entrée privative, cheminée, double vitrage, tout à l'égout, exposition Sud/Ouest, vue dégagée mer et collines. Stationnement pour plusieurs véhicules. Proche des commerces et commodités. (Intermarché, autoroute, transport) A voir sans tarder. Référence agence : 530

Ville : Sainte-Agnès
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06500
Coordonnées : 43.804538, 7.463686
Total : 521 300€
Prix d'acquisition : 445 000€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 485 700€
Frais de notaire : 35 600€
Coût estimé : 35 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 20.72€/m²/mois
Fourchette : 15.72€ - 27.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 6217€/mois
Loyer annuel estimé : 74608€/an
Fourchette totale : 4715€ - 8198€/mois
Fourchette annuelle : 56584€ - 98373€/an
Rentabilité brute :14.31%
Fourchette de rentabilité :10.85% - 18.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 690,48 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 107 144 €
Prix d'achat :445 000 €
Décote à l'achat :-662 144€ (-59.8%)
Marge achat-revente :585 844€ (52.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :521 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 545,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :152,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 697,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :242 467,15€
Coût de l'assurance :45 613,75€
Taxe foncière : 7 460,83€/an
Soit par mois : 621,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 217,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 319,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 897,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 361 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1050€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:2 300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Électricité cuisine: 800€ (mise aux normes), Main d'œuvre: 400€ = 1200€
  • Salon:3 550€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Électricité salon: 800€ (mise aux normes), Main d'œuvre: 450€ = 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 2400€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambre:2 450€
    Peinture chambre: 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité chambre: 800€ (mise aux normes), Main d'œuvre: 250€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Agnès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 217 €/mois
Revenus locatifs annuels : 74 608 €/an
Calcul : 6 217 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 826 €/an
Base de calcul : Emprunt de 521 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 825 €/an
Calcul : 152 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 461 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 811 €
Revenus locatifs : +74 608 €
Charges déductibles : -66 811 €
Résultat foncier Année 1 : 7 797 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 111 €/an
Revenus locatifs : +74 608 €
Charges déductibles : -26 111 €
Résultat foncier Années 2+ : 48 497 €/an
Prix d'achat du bien : 445 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 289 250 €(65% de 445 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 518 €/an
Calcul : 289 250 € × 3,636% = 10 518 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
174 608 €66 828 €16 842 €7 781 €---
276 100 €25 673 €16 387 €50 428 €---
377 622 €25 202 €15 917 €52 420 €---
479 175 €24 717 €15 431 €54 458 €---
580 758 €24 215 €14 929 €56 544 €---
682 374 €23 696 €14 411 €58 677 €---
784 021 €23 161 €13 875 €60 861 €---
885 701 €22 607 €13 322 €63 094 €---
987 415 €22 035 €12 750 €65 380 €---
1089 164 €21 444 €12 159 €67 720 €---
1190 947 €20 834 €11 548 €70 113 €---
1292 766 €20 203 €10 918 €72 563 €---
1394 621 €19 551 €10 266 €75 070 €---
1496 514 €18 878 €9 592 €77 636 €---
1598 444 €18 182 €8 897 €80 262 €---
16100 413 €17 463 €8 178 €82 950 €---
17102 421 €16 721 €7 435 €85 700 €---
18104 470 €15 953 €6 668 €88 516 €---
19106 559 €15 161 €5 875 €91 398 €---
20108 690 €14 341 €5 056 €94 349 €---
21110 864 €13 495 €4 210 €97 369 €---
22113 081 €12 621 €3 335 €100 460 €---
23115 343 €11 717 €2 432 €103 625 €---
24117 650 €10 784 €1 499 €106 866 €---
25120 003 €9 820 €534 €110 183 €---
TOTAL2 389 725 €515 302 €242 467 €1 874 423 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 874 423 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 74 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +15 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+15 668 €+2 334 €+13 334 €
2+15 668 €+15 128 €+540 €
3+15 668 €+15 726 €-58 €
4+15 668 €+16 337 €-669 €
5+15 668 €+16 963 €-1 295 €
6+15 668 €+17 603 €-1 935 €
7+15 668 €+18 258 €-2 590 €
8+15 668 €+18 928 €-3 260 €
9+15 668 €+19 614 €-3 946 €
10+15 668 €+20 316 €-4 648 €
11+15 668 €+21 034 €-5 366 €
12+15 668 €+21 769 €-6 101 €
13+15 668 €+22 521 €-6 853 €
14+15 668 €+23 291 €-7 623 €
15+15 668 €+24 079 €-8 411 €
16+15 668 €+24 885 €-9 217 €
17+15 668 €+25 710 €-10 042 €
18+15 668 €+26 555 €-10 887 €
19+15 668 €+27 420 €-11 752 €
20+15 668 €+28 305 €-12 637 €
21+15 668 €+29 211 €-13 543 €
22+15 668 €+30 138 €-14 470 €
23+15 668 €+31 088 €-15 420 €
24+15 668 €+32 060 €-16 392 €
25+15 668 €+33 055 €-17 387 €
Total+391 700 €+562 327 €+-170 627 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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