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Maison à vendre

VilleVarennes-Vauzelles (58)
Surface143m²
Coût Total241 580€
Loyer Annuel16 429€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 118,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1 étage, Salle de bain, Cave, 4 chambres, 2 parkings: Garage double, Garage, Balcon, Jardin

Maison des années soixante très claire, proche des lycées et des commerces. Sous-sol total de 70 m2 et grand grenier sur dalle béton.

Ville : Varennes-Vauzelles
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58640
Coordonnées : 47.009189, 3.153867
Total : 241 580€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 68 780€
Valeur du bien : 228 780€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 9.57€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 11.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1369€/mois
Loyer annuel estimé : 16429€/an
Fourchette totale : 1117€ - 1678€/mois
Fourchette annuelle : 13402€ - 20139€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 472,87 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 620 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-50 620€ (-24.0%)
Marge achat-revente :-30 960€ (-14.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 212,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :70,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 282,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 019,77€
Coût de l'assurance :21 138,25€
Taxe foncière : 1 642,88€/an
Soit par mois : 136,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 369,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 419,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 371 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 60 m²
Raison: État 3.7/5 - Léger rafraîchissement nécessaire
AutresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 780 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 580€
    Isolation des combles: 143 m² × 60€/m² = 8580€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (incluant fourniture et pose)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Autres - Peinture couloir:100€
    Peinture des murs et plafonds: 5 m² × 20€/m² = 100€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varennes-Vauzelles (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 429 €/an
Calcul : 1 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 580 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 846 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 666 €
Revenus locatifs : +16 429 €
Charges déductibles : -79 666 €
Résultat foncier Année 1 : -63 237 €(Déficit de 63 237 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 837 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 886 €/an
Revenus locatifs : +16 429 €
Charges déductibles : -10 886 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 543 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41836.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 429 €79 674 €8 405 €-63 245 €21 400 €41 845 €41 845 €
216 757 €10 674 €8 186 €6 083 €--35 761 €
317 093 €10 447 €7 958 €6 646 €--29 115 €
417 434 €10 211 €7 723 €7 223 €--21 892 €
517 783 €9 967 €7 479 €7 816 €--14 076 €
618 139 €9 714 €7 226 €8 425 €--5 651 €
718 502 €9 452 €6 964 €9 049 €---
818 872 €9 181 €6 693 €9 690 €---
919 249 €8 900 €6 412 €10 349 €---
1019 634 €8 609 €6 121 €11 025 €---
1120 027 €8 308 €5 820 €11 719 €---
1220 427 €7 996 €5 508 €12 431 €---
1320 836 €7 673 €5 184 €13 163 €---
1421 252 €7 338 €4 850 €13 915 €---
1521 677 €6 991 €4 503 €14 686 €---
1622 111 €6 632 €4 143 €15 479 €---
1722 553 €6 260 €3 771 €16 293 €---
1823 004 €5 874 €3 386 €17 130 €---
1923 464 €5 475 €2 987 €17 989 €---
2023 934 €5 062 €2 573 €18 872 €---
2124 412 €4 634 €2 145 €19 779 €---
2224 901 €4 190 €1 702 €20 711 €---
2325 399 €3 731 €1 242 €21 668 €---
2425 907 €3 255 €766 €22 652 €---
2526 425 €2 762 €274 €23 663 €---
TOTAL526 220 €253 010 €122 020 €273 210 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 210 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 450 €-6 420 €+9 870 €
2+3 450 €0 €+3 450 €
3+3 450 €0 €+3 450 €
4+3 450 €0 €+3 450 €
5+3 450 €0 €+3 450 €
6+3 450 €0 €+3 450 €
7+3 450 €+1 019 €+2 431 €
8+3 450 €+2 907 €+543 €
9+3 450 €+3 105 €+345 €
10+3 450 €+3 307 €+143 €
11+3 450 €+3 516 €-66 €
12+3 450 €+3 729 €-279 €
13+3 450 €+3 949 €-499 €
14+3 450 €+4 174 €-724 €
15+3 450 €+4 406 €-956 €
16+3 450 €+4 644 €-1 194 €
17+3 450 €+4 888 €-1 438 €
18+3 450 €+5 139 €-1 689 €
19+3 450 €+5 397 €-1 947 €
20+3 450 €+5 662 €-2 212 €
21+3 450 €+5 934 €-2 484 €
22+3 450 €+6 213 €-2 763 €
23+3 450 €+6 500 €-3 050 €
24+3 450 €+6 796 €-3 346 €
25+3 450 €+7 099 €-3 649 €
Total+86 250 €+81 963 €+4 287 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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