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Appartement 2 pièces 53 m²

VilleMorlaix (29)
Surface53m²
Coût Total104 920€
Loyer Annuel7 854€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 301,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 53 m²

Ce bel appartement offre des prestations haut de gamme et personnalisables en plein coeur de Morlaix, sur la Place des Otages, découvrez une opportunité rare au sein de la Résidence 'Le Carroussel', un immeuble de caractère bénéficiant d'un programme de rénovation intégrale.

À noter : Les deux appartements situés aux étages inférieurs ont déjà trouvé leurs acquéreurs.

Le bien et son agencement :

Situé au 4ème étage, cet appartement lumineux offre une surface moderne et modulable selon vos besoins : Entrée, Cuisine ouverte sur séjour de la marque SCHMIDT, entièrement équipée et aménagée avec des matériaux de qualité. Espace nuit : Actuellement configuré en T2 avec une grande chambre, possibilité d'aménagement en T3 (2ème chambre) sur demande pour s'adapter parfaitement à vos projets (bureau, chambre d'enfant, dressing...). Salle d'eau moderne et WC séparés.

Prestations Techniques & Rénovation du Partenaire : Vous profitez des performances énergétiques et du confort du neuf alliés au charme de l'ancien grâce à une isolation renforcée :

  • Isolation thermique haute performance (murs et toiture) garantissant des consommations énergétiques maîtrisées et une température homogène.
  • Chauffage & Eau Chaude : Chauffe-eau électrique à semi-accumulation haute performance (avec modes ECO+, Manuel et Absence pour une gestion intelligente).
  • Menuiseries : Fenêtres neuves à haut pouvoir d'isolation thermique et phonique.
  • Système de ventilation (VMC) : Renouvellement d'air garanti pour un air sain.

Avis aux visiteurs : Les visuels et photos présentés dans l'annonce sont des suggestions d'aménagement et de staging de finitions proposées par notre partenaire spécialiste de la rénovation. Les finitions et aménagements intérieurs peuvent être adaptés à vos goûts. Idéal pour une résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement patrimonial sécurisé au centre-ville.

Contactez-nous pour plus de renseignements, consulter les plans détaillés ou organiser une visite du chantier !

Surface : 53 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Morlaix
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29600
Coordonnées : 48.576035, -3.824036
Total : 104 920€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 30 400€
Valeur du bien : 99 400€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 12.35€/m²/mois
Fourchette : 9.73€ - 15.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 654€/mois
Loyer annuel estimé : 7854€/an
Fourchette totale : 516€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 6186€ - 9971€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 441,75 €/m²
Basé sur :152 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 412 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-7 412€ (-9.7%)
Marge achat-revente :-28 508€ (-37.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 544,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 300,30€
Coût de l'assurance :9 180,50€
Taxe foncière : 785,37€/an
Soit par mois : 65,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 654,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique à semi-accumulation par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4.7/5 visible sur photos - cuisine moderne mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 5/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 5/5 visible - salon en excellent état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 400 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:3 000€
    Peinture et mise aux normes électricité: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morlaix (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 854 €/an
Calcul : 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 920 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 785 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 970 €
Revenus locatifs : +7 854 €
Charges déductibles : -34 970 €
Résultat foncier Année 1 : -27 117 €(Déficit de 27 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 570 €/an
Revenus locatifs : +7 854 €
Charges déductibles : -4 570 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 283 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5716.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 854 €34 974 €3 421 €-27 120 €21 400 €5 720 €5 720 €
28 011 €4 482 €3 329 €3 529 €--2 191 €
38 171 €4 386 €3 234 €3 785 €---
48 334 €4 288 €3 136 €4 046 €---
58 501 €4 186 €3 034 €4 315 €---
68 671 €4 081 €2 929 €4 590 €---
78 845 €3 973 €2 820 €4 872 €---
89 021 €3 861 €2 708 €5 161 €---
99 202 €3 745 €2 592 €5 457 €---
109 386 €3 625 €2 472 €5 761 €---
119 574 €3 501 €2 348 €6 073 €---
129 765 €3 373 €2 220 €6 392 €---
139 960 €3 241 €2 088 €6 720 €---
1410 160 €3 104 €1 951 €7 056 €---
1510 363 €2 963 €1 810 €7 400 €---
1610 570 €2 817 €1 664 €7 753 €---
1710 781 €2 666 €1 513 €8 116 €---
1810 997 €2 510 €1 357 €8 487 €---
1911 217 €2 349 €1 196 €8 868 €---
2011 441 €2 182 €1 029 €9 259 €---
2111 670 €2 010 €857 €9 660 €---
2211 904 €1 832 €679 €10 072 €---
2312 142 €1 648 €495 €10 494 €---
2412 385 €1 458 €305 €10 927 €---
2512 632 €1 261 €109 €11 371 €---
TOTAL251 557 €108 515 €49 300 €143 042 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 649 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 649 €-6 420 €+8 069 €
2+1 649 €0 €+1 649 €
3+1 649 €+478 €+1 171 €
4+1 649 €+1 214 €+435 €
5+1 649 €+1 294 €+355 €
6+1 649 €+1 377 €+272 €
7+1 649 €+1 462 €+187 €
8+1 649 €+1 548 €+101 €
9+1 649 €+1 637 €+12 €
10+1 649 €+1 728 €-79 €
11+1 649 €+1 822 €-173 €
12+1 649 €+1 918 €-269 €
13+1 649 €+2 016 €-367 €
14+1 649 €+2 117 €-468 €
15+1 649 €+2 220 €-571 €
16+1 649 €+2 326 €-677 €
17+1 649 €+2 435 €-786 €
18+1 649 €+2 546 €-897 €
19+1 649 €+2 661 €-1 012 €
20+1 649 €+2 778 €-1 129 €
21+1 649 €+2 898 €-1 249 €
22+1 649 €+3 022 €-1 373 €
23+1 649 €+3 148 €-1 499 €
24+1 649 €+3 278 €-1 629 €
25+1 649 €+3 411 €-1 762 €
Total+41 225 €+42 913 €+-1 688 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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