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Appartement 3 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleVilleurbanne (69)
Surface70m²
Coût Total157 800€
Loyer Annuel11 656€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 928,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 70 m²

Exclusivité Rue Jean Voillot À proximité du Médipôle, du tramway T3, des lignes de bus, des écoles et de toutes les commodités, venez découvrir ce bel appartement T3 de 70,41 m2 (possibilité d'aménager un T4), situé au 4e étage avec ascenseur. Traversant Est/Ouest, il se compose d'une entrée avec rangements, d'un double séjour lumineux ouvrant sur un balcon fermé, d'une cuisine indépendante avec cellier attenant, de deux chambres avec placards, d'une salle d'eau ainsi que de WC séparés. Vous apprécierez sa belle luminosité, sa vue dégagée sur Lyon et sur la verdure.  Une cave complète ce bien. Stationnement libre au sein de la copropriété. Contactez Victoire Tapissier au [Coordonnées masquées].

Surface : 70 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 1482 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/03/2026

Consommation énergie primaire : 171 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Villeurbanne
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69100
Coordonnées : 45.753597, 4.916185
Total : 157 800€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 147 000€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 13.88€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11656€/an
Fourchette totale : 785€ - 1202€/mois
Fourchette annuelle : 9418€ - 14427€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 012,35 €/m²
Basé sur :222 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 864 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-75 864€ (-36.0%)
Marge achat-revente :53 064€ (25.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :47,34€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 835,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 687,72€
Coût de l'assurance :14 202,00€
Taxe foncière : 1 165,62€/an
Soit par mois : 97,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 971,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 932,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 656 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 800 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 166 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 156 €
Revenus locatifs : +11 656 €
Charges déductibles : -19 156 €
Résultat foncier Année 1 : -7 500 €(Déficit de 7 500 €)
Imputable sur revenu global : 7 500 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 156 €/an
Revenus locatifs : +11 656 €
Charges déductibles : -7 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 500 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 656 €19 161 €5 428 €-7 505 €7 505 €--
211 889 €7 019 €5 285 €4 871 €---
312 127 €6 871 €5 137 €5 256 €---
412 370 €6 718 €4 985 €5 651 €---
512 617 €6 560 €4 826 €6 057 €---
612 869 €6 396 €4 662 €6 473 €---
713 127 €6 227 €4 493 €6 900 €---
813 389 €6 051 €4 317 €7 338 €---
913 657 €5 869 €4 135 €7 788 €---
1013 930 €5 681 €3 947 €8 249 €---
1114 209 €5 486 €3 752 €8 723 €---
1214 493 €5 284 €3 550 €9 209 €---
1314 783 €5 075 €3 341 €9 708 €---
1415 079 €4 859 €3 125 €10 220 €---
1515 380 €4 635 €2 901 €10 745 €---
1615 688 €4 403 €2 669 €11 285 €---
1716 001 €4 163 €2 429 €11 839 €---
1816 321 €3 914 €2 180 €12 407 €---
1916 648 €3 657 €1 923 €12 991 €---
2016 981 €3 390 €1 657 €13 591 €---
2117 321 €3 114 €1 381 €14 206 €---
2217 667 €2 829 €1 095 €14 838 €---
2318 020 €2 533 €799 €15 487 €---
2418 381 €2 227 €493 €16 154 €---
2518 748 €1 910 €176 €16 839 €---
TOTAL373 352 €134 030 €78 688 €239 321 €7 505 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 252 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 321 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 448 €-2 252 €+4 700 €
2+2 448 €+1 461 €+987 €
3+2 448 €+1 577 €+871 €
4+2 448 €+1 695 €+753 €
5+2 448 €+1 817 €+631 €
6+2 448 €+1 942 €+506 €
7+2 448 €+2 070 €+378 €
8+2 448 €+2 202 €+246 €
9+2 448 €+2 336 €+112 €
10+2 448 €+2 475 €-27 €
11+2 448 €+2 617 €-169 €
12+2 448 €+2 763 €-315 €
13+2 448 €+2 912 €-464 €
14+2 448 €+3 066 €-618 €
15+2 448 €+3 224 €-776 €
16+2 448 €+3 385 €-937 €
17+2 448 €+3 552 €-1 104 €
18+2 448 €+3 722 €-1 274 €
19+2 448 €+3 897 €-1 449 €
20+2 448 €+4 077 €-1 629 €
21+2 448 €+4 262 €-1 814 €
22+2 448 €+4 451 €-2 003 €
23+2 448 €+4 646 €-2 198 €
24+2 448 €+4 846 €-2 398 €
25+2 448 €+5 052 €-2 604 €
Total+61 200 €+71 796 €+-10 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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