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T2 - 39 000 - Privas

VillePrivas (07)
Surface35m²
Coût Total86 120€
Loyer Annuel4 700€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 39 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 114,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T2 - 39 000 - Privas - Appartement en état de plateau viabilisé à rénové – centre-ville de Privas

À vendre, appartement au beau potentiel situé en plein centre de Privas, à moins de 5min à pied des commerces.

Appartement de type T2 avec possibilité de faire une salle de bain ,cuisine , salon lumineux et chambre

Le bien se trouve au sein d’une copropriété en cours de rénovation, avec façade en bon état. Les menuiseries sont en aluminium et en bon état.

Le bien est :

-Viabilisé en eau et en électricité -Compteur individualisé -Porte palière déjà installée

Proche des commerces, écoles et transports, tout est accessible à pied.

Prix : 39 000€ (hors frais de notaire)

Ville : Privas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07000
Coordonnées : 44.733910, 4.600300
Total : 86 120€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 83 000€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 11.19€/m²/mois
Fourchette : 8.81€ - 14.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 392€/mois
Loyer annuel estimé : 4700€/an
Fourchette totale : 308€ - 498€/mois
Fourchette annuelle : 3699€ - 5971€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 343,75 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 031 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :-8 031€ (-17.1%)
Marge achat-revente :-39 089€ (-83.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :430,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :25,84€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 456,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 944,15€
Coût de l'assurance :7 750,80€
Taxe foncière : 469,97€/an
Soit par mois : 39,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 391,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 495,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique à basse consommation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain à rénover entièrement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambre en rénovation, sol brut
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs non finis nécessitant peinture
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de l'espace salon avec revêtement de sol, peinture et finitions
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon à rénover entièrement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(1 257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air-eau: 1 système = 10500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine équipée: 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Pose de parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 600€/m² = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Privas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 700 €/an
Calcul : 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 959 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 120 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 739 €
Revenus locatifs : +4 700 €
Charges déductibles : -47 739 €
Résultat foncier Année 1 : -43 040 €(Déficit de 43 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 739 €/an
Revenus locatifs : +4 700 €
Charges déductibles : -3 739 €
Résultat foncier Années 2+ : 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21639.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 700 €47 742 €2 962 €-43 042 €21 400 €21 642 €21 642 €
24 794 €3 664 €2 884 €1 129 €--20 513 €
34 890 €3 584 €2 804 €1 306 €--19 207 €
44 987 €3 500 €2 720 €1 487 €--17 720 €
55 087 €3 414 €2 634 €1 673 €--16 047 €
65 189 €3 325 €2 545 €1 864 €--14 183 €
75 293 €3 232 €2 452 €2 061 €--12 122 €
85 399 €3 136 €2 356 €2 262 €--9 860 €
95 506 €3 037 €2 257 €2 470 €--7 390 €
105 617 €2 934 €2 154 €2 682 €--4 707 €
115 729 €2 828 €2 048 €2 901 €--1 806 €
125 844 €2 718 €1 938 €3 126 €---
135 960 €2 604 €1 824 €3 357 €---
146 080 €2 486 €1 706 €3 594 €---
156 201 €2 363 €1 583 €3 838 €---
166 325 €2 237 €1 457 €4 088 €---
176 452 €2 106 €1 326 €4 346 €---
186 581 €1 970 €1 190 €4 611 €---
196 712 €1 830 €1 050 €4 883 €---
206 847 €1 684 €904 €5 163 €---
216 984 €1 534 €754 €5 450 €---
227 123 €1 378 €598 €5 746 €---
237 266 €1 216 €436 €6 049 €---
247 411 €1 049 €269 €6 362 €---
257 559 €876 €96 €6 683 €---
TOTAL150 533 €106 444 €42 944 €44 089 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 089 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +987 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+987 €-6 420 €+7 407 €
2+987 €0 €+987 €
3+987 €0 €+987 €
4+987 €0 €+987 €
5+987 €0 €+987 €
6+987 €0 €+987 €
7+987 €0 €+987 €
8+987 €0 €+987 €
9+987 €0 €+987 €
10+987 €0 €+987 €
11+987 €0 €+987 €
12+987 €+938 €+49 €
13+987 €+1 007 €-20 €
14+987 €+1 078 €-91 €
15+987 €+1 151 €-164 €
16+987 €+1 227 €-240 €
17+987 €+1 304 €-317 €
18+987 €+1 383 €-396 €
19+987 €+1 465 €-478 €
20+987 €+1 549 €-562 €
21+987 €+1 635 €-648 €
22+987 €+1 724 €-737 €
23+987 €+1 815 €-828 €
24+987 €+1 909 €-922 €
25+987 €+2 005 €-1 018 €
Total+24 675 €+13 769 €+10 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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