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Appartement T3 - métro 14 - Villejuif

VilleVillejuif (94)
Surface77m²
Coût Total223 670€
Loyer Annuel18 173€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 207,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif

À 12 min du métro 14, appartement T3 de 77.13 m² (l'agencement ne permet pas de réaliser une 3E chambre), au rez-de-chaussée + cave et place de parking sous-sol, dans une résidence sécurisée de 1967. Il se compose d'une entrée spacieuse avec placards de rangement, séjour, cuisine (possible de casser le mur), deux chambres spacieuses, une salle de bains et water-closet. Rénovation à prévoir. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/maisons-alfort-94700/agence-immobiliere/foncia-transaction-maisons-alfort-6893

Ville : Villejuif
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94800
Coordonnées : 48.780409, 2.357512
Total : 223 670€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 40 070€
Valeur du bien : 210 070€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 19.67€/m²/mois
Fourchette : 15.15€ - 25.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1514€/mois
Loyer annuel estimé : 18173€/an
Fourchette totale : 1167€ - 1966€/mois
Fourchette annuelle : 14002€ - 23586€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 10.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 902,44 €/m²
Basé sur :193 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :300 488 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-130 488€ (-43.4%)
Marge achat-revente :76 818€ (25.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 123,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :89,47€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 212,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 334,01€
Coût de l'assurance :26 840,40€
Taxe foncière : 1 817,28€/an
Soit par mois : 151,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 514,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 364,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :150,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 343 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques éléments à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 070 €(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 640€
    Parquet flottant: 22 m² × 120€/m² = 2640€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 173 €/an
Calcul : 1 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 797 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 670 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 074 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 758 €
Revenus locatifs : +18 173 €
Charges déductibles : -50 758 €
Résultat foncier Année 1 : -32 585 €(Déficit de 32 585 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 185 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 688 €/an
Revenus locatifs : +18 173 €
Charges déductibles : -10 688 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 485 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11185.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 173 €50 765 €7 804 €-32 592 €21 400 €11 192 €11 192 €
218 536 €10 492 €7 601 €8 045 €--3 148 €
318 907 €10 281 €7 390 €8 626 €---
419 285 €10 062 €7 171 €9 223 €---
519 671 €9 836 €6 945 €9 835 €---
620 064 €9 601 €6 710 €10 463 €---
720 466 €9 358 €6 468 €11 107 €---
820 875 €9 107 €6 216 €11 768 €---
921 292 €8 846 €5 955 €12 446 €---
1021 718 €8 576 €5 685 €13 142 €---
1122 153 €8 297 €5 406 €13 856 €---
1222 596 €8 007 €5 116 €14 589 €---
1323 048 €7 707 €4 816 €15 341 €---
1423 508 €7 396 €4 505 €16 112 €---
1523 979 €7 074 €4 183 €16 905 €---
1624 458 €6 740 €3 850 €17 718 €---
1724 947 €6 395 €3 504 €18 552 €---
1825 446 €6 037 €3 146 €19 409 €---
1925 955 €5 666 €2 775 €20 289 €---
2026 474 €5 282 €2 391 €21 192 €---
2127 004 €4 884 €1 994 €22 119 €---
2227 544 €4 472 €1 581 €23 072 €---
2328 095 €4 045 €1 155 €24 049 €---
2428 657 €3 603 €712 €25 053 €---
2529 230 €3 145 €254 €26 085 €---
TOTAL582 080 €225 676 €113 334 €356 404 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 404 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 173 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 816 €-6 420 €+10 236 €
2+3 816 €0 €+3 816 €
3+3 816 €+1 644 €+2 172 €
4+3 816 €+2 767 €+1 049 €
5+3 816 €+2 951 €+865 €
6+3 816 €+3 139 €+677 €
7+3 816 €+3 332 €+484 €
8+3 816 €+3 530 €+286 €
9+3 816 €+3 734 €+82 €
10+3 816 €+3 943 €-127 €
11+3 816 €+4 157 €-341 €
12+3 816 €+4 377 €-561 €
13+3 816 €+4 602 €-786 €
14+3 816 €+4 834 €-1 018 €
15+3 816 €+5 071 €-1 255 €
16+3 816 €+5 315 €-1 499 €
17+3 816 €+5 566 €-1 750 €
18+3 816 €+5 823 €-2 007 €
19+3 816 €+6 087 €-2 271 €
20+3 816 €+6 358 €-2 542 €
21+3 816 €+6 636 €-2 820 €
22+3 816 €+6 921 €-3 105 €
23+3 816 €+7 215 €-3 399 €
24+3 816 €+7 516 €-3 700 €
25+3 816 €+7 825 €-4 009 €
Total+95 400 €+106 921 €+-11 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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