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Maison 8 pièces 178 m²

VilleVerpillières-sur-Ource (10)
Surface178
Coût Total206 840
Loyer Annuel16 042
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+132
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 691,01 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 178 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial DE VREESE-MATHIEU, Notaires associés, SCP vous proposent : Maison / villa à vendre - VERPILLIERES SUR OURCE (10360)


Avec sa façade en pierres de taille cette maison familiale de 6 chambres va vous séduire. Elle est composée, en rez-de-chaussée, d'une grande entrée avec une pièce d'eau et w-c, d'une cuisine aménagée ouverte sur la salle à manger avec son poêle Godin et ses dalles de Bourgogne ainsi qu'un salon. A l'étage, nous trouvons trois chambres avec w-c et salle de bains, puis un agrandissement récent avec trois grandes chambres et un espace bureau. Attenant une grande grange pouvant accueillir voitures et bois pour le poêle. Nous trouvons également deux caves voûtées ; une troisième, non voûtée, à usage de buanderie et chaufferie. Deux greniers, en très bon état viennent compléter ce bien. A l'extérieur, une belle terrasse sans vis-à-vis, et à l'arrière de la maison, un espace potager et petit coin de verdure. La toiture est comme neuve.


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude DE VREESE-MATHIEU, Notaires associés, SCP - Notaires à Essoyes - N° SIRET : 91878628600016


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Surface : 178 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/07/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 850 € et 5 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Verpillières-sur-Ource
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10360
Coordonnées : 48.041510, 4.570208
Total : 206 840
Prix d'acquisition : 123 000
Travaux : 74 000
Valeur du bien : 197 000
Frais de notaire : 9 840
Coût estimé : 9 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1337€/mois
Loyer annuel estimé : 16042€/an
Fourchette totale : 981€ - 1821€/mois
Fourchette annuelle : 11778€ - 21849€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :677,09 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :120 521
Prix d'achat :123 000
Décote à l'achat :+2 479 (+2.1%)
Marge achat-revente :-86 319€ (-71.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 018,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :51,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 070,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 837,45
Coût de l'assurance :15 513,00
Taxe foncière : 1 604,16€/an
Soit par mois : 133,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 336,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 204,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (état 3/5 assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: 45 m² (salon et espace de vie)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 000(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 800
    Isolation combles: 178 m² × 100€/m² = 17800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Revêtement sol (Chambres):5 400
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Rafraîchissement (Salon):1 800
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verpillières-sur-Ource (coefficient 0.9 appliqué pour la zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 337 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 042 €/an
Calcul : 1 337 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 840 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 840 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 621 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 604 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 065
Revenus locatifs : +16 042
Charges déductibles : -83 065
Résultat foncier Année 1 : -67 024(Déficit de 67 024 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 624
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 065 €/an
Revenus locatifs : +16 042
Charges déductibles : -9 065
Résultat foncier Années 2+ : 6 976 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45623.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 04283 0726 847-67 03021 400 €45 630 €45 630 €
216 3628 8896 6647 474--38 156 €
316 6908 6996 4757 990--30 166 €
417 0238 5046 2798 520--21 647 €
517 3648 3016 0779 062--12 584 €
617 7118 0925 8679 619--2 965 €
718 0657 8765 65110 190---
818 4277 6525 42710 775---
918 7957 4215 19611 374---
1019 1717 1824 95711 990---
1119 5556 9344 71012 620---
1219 9466 6794 45413 267---
1320 3456 4144 18913 930---
1420 7516 1413 91614 611---
1521 1665 8583 63315 309---
1621 5905 5663 34116 024---
1722 0225 2633 03916 758---
1822 4624 9512 72617 511---
1922 9114 6272 40318 284---
2023 3704 2932 06919 076---
2123 8373 9481 72319 889---
2224 3143 5901 36620 723---
2324 8003 22199621 579---
2425 2962 83961422 457---
2525 8022 44421923 358---
TOTAL513 816228 45498 837285 36121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 361
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 042 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 369-6 420+9 789
2+3 3690+3 369
3+3 3690+3 369
4+3 3690+3 369
5+3 3690+3 369
6+3 3690+3 369
7+3 369+2 167+1 202
8+3 369+3 232+137
9+3 369+3 412-43
10+3 369+3 597-228
11+3 369+3 786-417
12+3 369+3 980-611
13+3 369+4 179-810
14+3 369+4 383-1 014
15+3 369+4 593-1 224
16+3 369+4 807-1 438
17+3 369+5 028-1 659
18+3 369+5 253-1 884
19+3 369+5 485-2 116
20+3 369+5 723-2 354
21+3 369+5 967-2 598
22+3 369+6 217-2 848
23+3 369+6 474-3 105
24+3 369+6 737-3 368
25+3 369+7 007-3 638
Total+84 225+85 608+-1 383
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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