Maison à vendre

VilleArgentan (61)

Surface274m²

Coût Total313 292€

Loyer Annuel25 558€

Rentabilité8.16%

Cashflow/mois+303€

Prix : 219 400 €

Surface : 274 m²

Prix au m² : 800,73 €/m²

Chambres : 5

Pièces : 8

Étage : 2

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 2 étages, 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 27 m²), 5 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse, Exposition nord

Votre agence Lair Immobilier d'Argentan, vous propose à la vente, une magnifique demeure bourgeoise du 19-ème siècle en plein centre ville d'Argentan, proche des commerces et des écoles. La propriété se compose au rez-de-chaussée d'un salon, comprenant une cheminée et une bibliothèque, une cuisine aménagée et équipée mais aussi d'un magnifique séjour.

À l'étage, 2 suites parentales avec salle de bain et 1 avec une salle d'eau, vous trouverez aussi 2 grandes chambres et une salle de bains.

Au deuxième étage, vous découvrirez une 3-ème grande chambre.

A l'extérieure, un charmant jardin arboré clos avec un puits et une véranda. La maison comporte aussi une cave en sous-sol et un double garage.

Pour plus de renseignement, merci de nous contacter

Ville : Argentan

Département : Orne

Région : Normandie

Code postal : 61200

Coordonnées : 48.738882, -0.012442

Total : 313 292€

Prix d'acquisition : 219 400€

Travaux : 76 340€

Valeur du bien : 295 740€

Frais de notaire : 17 552€

Coût estimé : 17 552€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 274m²

Loyer prédit : 7.77€/m²/mois

Fourchette : 6.19€ - 9.77€/m²/mois

Loyer total estimé : 2130€/mois

Loyer annuel estimé : 25558€/an

Fourchette totale : 1695€ - 2676€/mois

Fourchette annuelle : 20343€ - 32108€/an

Rentabilité brute :8.16%

Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.25%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 547,95 €/m²

Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :424 138 €

Prix d'achat :219 400 €

Décote à l'achat :-204 738€ (-48.3%)

Marge achat-revente :110 846€ (26.1%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :313 292€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 535,01€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.30%

Assurance emprunteur :78,32€/mois

Taux d'assurance : 0.30% par an

Total mensualité : 1 613,33€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 211,12€

Coût de l'assurance :23 496,90€

Taxe foncière : 2 555,77€/an

Soit par mois : 212,98€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 129,81€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 826,31€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :303,49€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G

Consommation : 332 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 274 m²

Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 274 m²

Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 34 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 274 m²)

Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus

Quantité: 1 système

Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 5 chambres

Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)

Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres

Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)

Raison: État 3/5 - Murs et plafonds nécessitent un rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 25 m²

Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 340 €(279 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture/combles:16 940€
Isolation combles: 274 m² × 60€/m² = 16440€, Main d'œuvre: 500€
Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
Menuiseries:20 400€
Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€ = 20400€
Eau chaude:4 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€
Cuisine:10 000€
Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€
Salle de bain:6 000€
Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
Chambres - Revêtement sol:3 000€
Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€
Chambres - Peinture:2 000€
Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€
Salon - Peinture:1 000€
Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argentan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 54 340€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 130 €/mois

Revenus locatifs annuels : 25 558 €/an

Calcul : 2 130 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 205 €/an

Base de calcul : Emprunt de 313 292 € à 3.30% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 940 €/an

Calcul : 78 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 556 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 340 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 041 €

Revenus locatifs : +25 558 €

Charges déductibles : -90 041 €

Résultat foncier Année 1 : -64 483 €(Déficit de 64 483 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 43 083 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 701 €/an

Revenus locatifs : +25 558 €

Charges déductibles : -13 701 €

Résultat foncier Années 2+ : 11 857 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43083.24 € reporté.

Prix d'achat du bien : 219 400 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 142 610 €(65% de 219 400 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 5 186 €/an

Calcul : 142 610 € × 3,636% = 5 186 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	25 558 €	90 051 €	10 215 €	-64 493 €	21 400 €	43 093 €	43 093 €
2	26 069 €	13 436 €	9 940 €	12 633 €	-	-	30 460 €
3	26 590 €	13 152 €	9 656 €	13 438 €	-	-	17 022 €
4	27 122 €	12 858 €	9 363 €	14 264 €	-	-	2 758 €
5	27 664 €	12 555 €	9 059 €	15 110 €	-	-	-
6	28 218 €	12 241 €	8 746 €	15 977 €	-	-	-
7	28 782 €	11 917 €	8 421 €	16 865 €	-	-	-
8	29 358 €	11 582 €	8 086 €	17 776 €	-	-	-
9	29 945 €	11 236 €	7 740 €	18 709 €	-	-	-
10	30 544 €	10 878 €	7 382 €	19 666 €	-	-	-
11	31 155 €	10 508 €	7 013 €	20 646 €	-	-	-
12	31 778 €	10 126 €	6 630 €	21 652 €	-	-	-
13	32 413 €	9 731 €	6 235 €	22 682 €	-	-	-
14	33 062 €	9 323 €	5 827 €	23 739 €	-	-	-
15	33 723 €	8 901 €	5 405 €	24 822 €	-	-	-
16	34 397 €	8 465 €	4 969 €	25 932 €	-	-	-
17	35 085 €	8 014 €	4 519 €	27 071 €	-	-	-
18	35 787 €	7 548 €	4 053 €	28 238 €	-	-	-
19	36 503 €	7 067 €	3 571 €	29 436 €	-	-	-
20	37 233 €	6 570 €	3 074 €	30 663 €	-	-	-
21	37 977 €	6 055 €	2 560 €	31 922 €	-	-	-
22	38 737 €	5 524 €	2 028 €	33 213 €	-	-	-
23	39 512 €	4 975 €	1 479 €	34 537 €	-	-	-
24	40 302 €	4 407 €	912 €	35 895 €	-	-	-
25	41 108 €	3 821 €	325 €	37 287 €	-	-	-
TOTAL	818 620 €	310 942 €	147 211 €	507 678 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 507 678 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 558 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +5 367 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+5 367 €	-6 420 €	+11 787 €
2	+5 367 €	0 €	+5 367 €
3	+5 367 €	0 €	+5 367 €
4	+5 367 €	0 €	+5 367 €
5	+5 367 €	+3 705 €	+1 662 €
6	+5 367 €	+4 793 €	+574 €
7	+5 367 €	+5 060 €	+307 €
8	+5 367 €	+5 333 €	+34 €
9	+5 367 €	+5 613 €	-246 €
10	+5 367 €	+5 900 €	-533 €
11	+5 367 €	+6 194 €	-827 €
12	+5 367 €	+6 496 €	-1 129 €
13	+5 367 €	+6 805 €	-1 438 €
14	+5 367 €	+7 122 €	-1 755 €
15	+5 367 €	+7 447 €	-2 080 €
16	+5 367 €	+7 780 €	-2 413 €
17	+5 367 €	+8 121 €	-2 754 €
18	+5 367 €	+8 472 €	-3 105 €
19	+5 367 €	+8 831 €	-3 464 €
20	+5 367 €	+9 199 €	-3 832 €
21	+5 367 €	+9 577 €	-4 210 €
22	+5 367 €	+9 964 €	-4 597 €
23	+5 367 €	+10 361 €	-4 994 €
24	+5 367 €	+10 768 €	-5 401 €
25	+5 367 €	+11 186 €	-5 819 €
Total	+134 175 €	+152 303 €	+-18 128 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison à vendre

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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