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Appartement Le Mans 4 pièces 107 m²

VilleMans (72)
Surface107m²
Coût Total218 420€
Loyer Annuel13 248€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-435€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 500 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 509,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

LE MANS Situé au 3ème et dernier étage d'une petite résidence avec ascenseur, ce très bel appartement d'environ 107 m² offre un cadre de vie agréable et lumineux. Dès l'entrée, vous découvrirez un spacieux salon-séjour baigné de lumière, ouvert sur un balcon offrant une vue dégagée. La cuisine, aménagée et entièrement équipée, complète harmonieusement l'espace de vie. L'espace nuit se compose de trois belles chambres ainsi que de deux salles d'eau, idéales pour le confort de toute la famille. Une grande cave de 24 m² avec électricité vient compléter ce bien. Idéalement situé, l'appartement bénéficie de la proximité immédiate des transports et des commerces. Copropriété de 16 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3600.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/121650.pdf

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.986736, 0.213272
Total : 218 420€
Prix d'acquisition : 161 500€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 205 500€
Frais de notaire : 12 920€
Coût estimé : 12 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1104€/mois
Loyer annuel estimé : 13248€/an
Fourchette totale : 882€ - 1383€/mois
Fourchette annuelle : 10579€ - 16590€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 348,72 €/m²
Basé sur :202 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 313 €
Prix d'achat :161 500 €
Décote à l'achat :+17 187€ (+11.9%)
Marge achat-revente :-74 107€ (-51.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 066,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 128,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 591,55€
Coût de l'assurance :18 565,70€
Taxe foncière : 1 324,83€/an
Soit par mois : 110,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 104,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 538,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-434,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 104 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 248 €/an
Calcul : 1 104 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 325 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 717 €
Revenus locatifs : +13 248 €
Charges déductibles : -56 717 €
Résultat foncier Année 1 : -43 469 €(Déficit de 43 469 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 069 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 717 €/an
Revenus locatifs : +13 248 €
Charges déductibles : -12 717 €
Résultat foncier Années 2+ : 531 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22068.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 975 €(65% de 161 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 817 €/an
Calcul : 104 975 € × 3,636% = 3 817 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 248 €56 724 €7 057 €-43 476 €21 400 €22 076 €22 076 €
213 513 €12 534 €6 866 €980 €--21 096 €
313 784 €12 337 €6 669 €1 447 €--19 649 €
414 059 €12 133 €6 466 €1 926 €--17 723 €
514 340 €11 923 €6 255 €2 418 €--15 306 €
614 627 €11 705 €6 038 €2 922 €--12 384 €
714 920 €11 481 €5 814 €3 439 €--8 945 €
815 218 €11 249 €5 582 €3 969 €--4 976 €
915 522 €11 009 €5 342 €4 513 €--463 €
1015 833 €10 762 €5 094 €5 071 €---
1116 150 €10 506 €4 839 €5 644 €---
1216 473 €10 242 €4 574 €6 231 €---
1316 802 €9 969 €4 301 €6 833 €---
1417 138 €9 687 €4 019 €7 451 €---
1517 481 €9 395 €3 728 €8 086 €---
1617 830 €9 094 €3 426 €8 737 €---
1718 187 €8 783 €3 115 €9 404 €---
1818 551 €8 461 €2 794 €10 090 €---
1918 922 €8 129 €2 462 €10 793 €---
2019 300 €7 786 €2 118 €11 514 €---
2119 686 €7 431 €1 764 €12 255 €---
2220 080 €7 065 €1 398 €13 015 €---
2320 482 €6 686 €1 019 €13 795 €---
2420 891 €6 295 €628 €14 596 €---
2521 309 €5 891 €224 €15 418 €---
TOTAL424 347 €287 278 €101 592 €137 069 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 069 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 248 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 782 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 782 €-6 420 €+9 202 €
2+2 782 €0 €+2 782 €
3+2 782 €0 €+2 782 €
4+2 782 €0 €+2 782 €
5+2 782 €0 €+2 782 €
6+2 782 €0 €+2 782 €
7+2 782 €0 €+2 782 €
8+2 782 €0 €+2 782 €
9+2 782 €0 €+2 782 €
10+2 782 €+1 382 €+1 400 €
11+2 782 €+1 693 €+1 089 €
12+2 782 €+1 869 €+913 €
13+2 782 €+2 050 €+732 €
14+2 782 €+2 235 €+547 €
15+2 782 €+2 426 €+356 €
16+2 782 €+2 621 €+161 €
17+2 782 €+2 821 €-39 €
18+2 782 €+3 027 €-245 €
19+2 782 €+3 238 €-456 €
20+2 782 €+3 454 €-672 €
21+2 782 €+3 676 €-894 €
22+2 782 €+3 904 €-1 122 €
23+2 782 €+4 139 €-1 357 €
24+2 782 €+4 379 €-1 597 €
25+2 782 €+4 625 €-1 843 €
Total+69 550 €+41 121 €+28 429 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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