Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleGy-l'Évêque (89)
Surface70m²
Coût Total155 220€
Loyer Annuel6 076€
Rentabilité3.91%
Cashflow/mois-358€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 971,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité à GY-L'EVEQUE ,pavillon sur étage comprenant : balcon , entrée cuisine, 2 chambres , salon ,salle d'eau , wc , cave . -Garage ,atelier , cabanon . -Fenêtres simple et double vitrage( volets roulant manuels et électrique ) -Chauffage gaz et électrique -Pour ce pavillon des travaux de rénovation sont à prévoir . -A l'extérieur une cour devant et un terrain derrière . Pour tous renseignements et rendez vous , merci de me contacter uniquement par

Cette annonce référence 298333 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier PATRICIA DESCHAMPS (EI) immatriculé au RSAC de AUXERRE (89000) sous le numéro 83936726500015.

Prix du bien : 68 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/07/2025 Score DPE : 269 kWhEP/m²/an Score GES : 58 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1700.00 euros et 2350.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Gy-l'Évêque
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89580
Coordonnées : 47.717262, 3.547886
Total : 155 220€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 81 780€
Valeur du bien : 149 780€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 506€/mois
Loyer annuel estimé : 6076€/an
Fourchette totale : 409€ - 628€/mois
Fourchette annuelle : 4903€ - 7530€/an
Rentabilité brute :3.91%
Fourchette de rentabilité :3.16% - 4.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :892,18 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 453 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :+5 547€ (+8.9%)
Marge achat-revente :-92 767€ (-148.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 814,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 410,44€
Coût de l'assurance :13 581,75€
Taxe foncière : 607,64€/an
Soit par mois : 50,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 506,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 864,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-358,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz et électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafond, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
CaveRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Nettoyage et réfection des murs en pierre, amélioration de l'éclairage
Quantité: 20 m²
Raison: État 1/5 visible - cave en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 780 €(1 168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système à 11 000€ + Main d'œuvre: 2 000€ = 13000€
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres à 700€ = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:27 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 000€ + Électroménager: 3 000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:15 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6 000€ + Plomberie: 1 500€ + Électricité: 1 500€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 480€
    Rénovation lourde chambres: Revêtement sol (24 m² × 60€/m² = 1440€) + Peinture (48 m² × 30€/m² = 1440€) + Électricité (600€) + Main d'œuvre: 3120€ = 6000€
  • Salon:5 000€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ + Électricité: 800€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3000€
  • Cave:2 000€
    Rénovation cave: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gy-l'Évêque (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 076 €/an
Calcul : 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 210 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 608 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 141 €
Revenus locatifs : +6 076 €
Charges déductibles : -88 141 €
Résultat foncier Année 1 : -82 065 €(Déficit de 82 065 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 665 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 361 €/an
Revenus locatifs : +6 076 €
Charges déductibles : -6 361 €
Résultat foncier Années 2+ : -285 €/an(Déficit de 285 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60664.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 076 €88 146 €5 215 €-82 070 €21 400 €60 670 €60 670 €
26 198 €6 228 €5 077 €-30 €30 €-60 670 €
36 322 €6 085 €4 934 €237 €--60 432 €
46 448 €5 936 €4 785 €512 €--59 920 €
56 577 €5 783 €4 632 €794 €--59 126 €
66 709 €5 624 €4 473 €1 084 €--58 042 €
76 843 €5 460 €4 309 €1 383 €--56 659 €
86 980 €5 291 €4 140 €1 689 €--54 969 €
97 120 €5 115 €3 964 €2 005 €--52 965 €
107 262 €4 933 €3 782 €2 329 €--50 636 €
117 407 €4 745 €3 594 €2 662 €--47 974 €
127 555 €4 551 €3 400 €3 005 €---
137 706 €4 350 €3 199 €3 357 €---
147 861 €4 141 €2 991 €3 719 €---
158 018 €3 926 €2 775 €4 092 €---
168 178 €3 703 €2 552 €4 475 €---
178 342 €3 473 €2 322 €4 869 €---
188 508 €3 235 €2 084 €5 274 €---
198 679 €2 988 €1 837 €5 691 €---
208 852 €2 733 €1 582 €6 119 €---
219 029 €2 469 €1 318 €6 560 €---
229 210 €2 196 €1 045 €7 014 €---
239 394 €1 913 €762 €7 481 €---
249 582 €1 621 €470 €7 961 €---
259 774 €1 319 €168 €8 455 €---
TOTAL194 630 €185 963 €75 410 €8 667 €21 430 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 429 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 8 667 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 276 €-6 420 €+7 696 €
2+1 276 €-9 €+1 285 €
3+1 276 €0 €+1 276 €
4+1 276 €0 €+1 276 €
5+1 276 €0 €+1 276 €
6+1 276 €0 €+1 276 €
7+1 276 €0 €+1 276 €
8+1 276 €0 €+1 276 €
9+1 276 €0 €+1 276 €
10+1 276 €0 €+1 276 €
11+1 276 €0 €+1 276 €
12+1 276 €+901 €+375 €
13+1 276 €+1 007 €+269 €
14+1 276 €+1 116 €+160 €
15+1 276 €+1 227 €+49 €
16+1 276 €+1 342 €-66 €
17+1 276 €+1 461 €-185 €
18+1 276 €+1 582 €-306 €
19+1 276 €+1 707 €-431 €
20+1 276 €+1 836 €-560 €
21+1 276 €+1 968 €-692 €
22+1 276 €+2 104 €-828 €
23+1 276 €+2 244 €-968 €
24+1 276 €+2 388 €-1 112 €
25+1 276 €+2 536 €-1 260 €
Total+31 900 €+16 992 €+14 908 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →