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Achat : Appartement (11000)

VilleCarcassonne (11)
Surface38m²
Coût Total68 370€
Loyer Annuel5 917€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois-377€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 302,63 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 38 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Terrasse, 1 place de parking

L'agence Orpi Ellart'immo vous propose en exclusivité cet agréable appartement T2 situé à Montredon, en très bon état général. Actuellement loué 458 euros par mois, ce bien représente une belle opportunité pour un investisseur à la recherche d'un placement avec revenus locatifs immédiats. Son bon état permet de bénéficier d'un investissement sans travaux importants à prévoir, idéal pour un premier investissement locatif ou pour compléter un patrimoine immobilier.

Une opportunité à saisir rapidement pour investir sereinement et développer son patrimoine immobilier !Contactez l'agence Orpi Ellart'immo pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Référence agence : 1759

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.227480, 2.390270
Total : 68 370€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 14 910€
Valeur du bien : 64 410€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 16.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 493€/mois
Loyer annuel estimé : 5917€/an
Fourchette totale : 397€ - 612€/mois
Fourchette annuelle : 4768€ - 7343€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.97% - 10.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 209,09 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 945 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :+3 555€ (+7.7%)
Marge achat-revente :-22 425€ (-48.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :343,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :19,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 362,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 533,04€
Coût de l'assurance :5 982,38€
Taxe foncière : 591,73€/an
Soit par mois : 49,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 458,00€/mois
Soit par an : 5 496,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 493,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-377,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 910 €(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 600€
    Cuisine complète milieu de gamme: 5500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 4500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant 12 m²: 60€/m² × 12 = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds 12 m²: 50€/m² × 12 = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds 15 m²: 50€/m² × 15 = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 917 €/an
Calcul : 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 370 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 239 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 592 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 496 €/an
Calcul : 458 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 614 €
Revenus locatifs : +5 917 €
Charges déductibles : -23 614 €
Résultat foncier Année 1 : -17 696 €(Déficit de 17 696 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 996 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 704 €/an
Revenus locatifs : +5 917 €
Charges déductibles : -8 704 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 786 €/an(Déficit de 2 786 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6996.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 917 €23 616 €2 379 €-17 698 €10 700 €6 998 €6 998 €
26 036 €8 644 €2 317 €-2 608 €2 608 €-6 998 €
36 156 €8 579 €2 252 €-2 423 €2 423 €-6 998 €
46 280 €8 513 €2 186 €-2 233 €2 233 €-6 998 €
56 405 €8 444 €2 117 €-2 038 €2 038 €-6 998 €
66 533 €8 372 €2 045 €-1 839 €1 839 €-6 998 €
76 664 €8 298 €1 971 €-1 634 €1 634 €-6 998 €
86 797 €8 221 €1 894 €-1 424 €1 424 €-6 998 €
96 933 €8 142 €1 815 €-1 209 €1 209 €-6 998 €
107 072 €8 059 €1 732 €-988 €988 €-6 998 €
117 213 €7 974 €1 647 €-761 €761 €-6 998 €
127 357 €7 886 €1 559 €-528 €528 €--
137 505 €7 794 €1 467 €-290 €290 €--
147 655 €7 699 €1 372 €-45 €45 €--
157 808 €7 601 €1 274 €206 €---
167 964 €7 500 €1 173 €464 €---
178 123 €7 394 €1 067 €729 €---
188 286 €7 285 €958 €1 000 €---
198 451 €7 172 €845 €1 279 €---
208 620 €7 055 €728 €1 565 €---
218 793 €6 934 €607 €1 859 €---
228 969 €6 809 €482 €2 160 €---
239 148 €6 679 €352 €2 469 €---
249 331 €6 544 €217 €2 787 €---
259 518 €6 404 €77 €3 113 €---
TOTAL189 534 €207 619 €34 533 €-18 085 €28 719 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 616 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -18 085 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 243 €-3 210 €+4 453 €
2+1 243 €-782 €+2 025 €
3+1 243 €-727 €+1 970 €
4+1 243 €-670 €+1 913 €
5+1 243 €-612 €+1 855 €
6+1 243 €-552 €+1 795 €
7+1 243 €-490 €+1 733 €
8+1 243 €-427 €+1 670 €
9+1 243 €-363 €+1 606 €
10+1 243 €-296 €+1 539 €
11+1 243 €-228 €+1 471 €
12+1 243 €-158 €+1 401 €
13+1 243 €-87 €+1 330 €
14+1 243 €-13 €+1 256 €
15+1 243 €+62 €+1 181 €
16+1 243 €+139 €+1 104 €
17+1 243 €+219 €+1 024 €
18+1 243 €+300 €+943 €
19+1 243 €+384 €+859 €
20+1 243 €+470 €+773 €
21+1 243 €+558 €+685 €
22+1 243 €+648 €+595 €
23+1 243 €+741 €+502 €
24+1 243 €+836 €+407 €
25+1 243 €+934 €+309 €
Total+31 075 €-3 326 €+34 401 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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