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Maison de ville rénovée 100 m² habitables 2 chambres, possible 3

VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface100m²
Coût Total141 360€
Loyer Annuel9 448€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Convecteur électricité individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Belle façade à colombage et toiture récente pour cette maison de ville de 100 m² , aux pièces spacieuses et lumineuses proposant en rez de chaussée un séjour de 30 m² avec cuisine équipée, buanderie, cellier et toilettes avec lave-mains, un salon de 35 m² au 1ier étage et 2 chambres avec salle de bain et wc au 2ième. Si besoin il est facilement possible d'aménager une 3ième chambre dans le salon de 35 m². Bonne performance énergétique avec un classement C (chauffage électrique), des travaux de raffraichissement de l'ensemble sont à prévoir. A découvrir au coeur du centre historique de la Bastide, tout près de la très commerçante rue Marcellin FABRE et de la place Notre Dame, d'un supermarché et de nombreux stationnements gratuits. (7.69 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Jérôme PONS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 483910717 - RODEZ. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.tranierimmobilier.fr/stylesheets/files/3279_honoraires.pdf

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.351762, 2.037543
Total : 141 360€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 65 760€
Valeur du bien : 135 760€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.87€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 787€/mois
Loyer annuel estimé : 9448€/an
Fourchette totale : 598€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 7174€ - 12443€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :822,92 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 292 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-12 292€ (-14.9%)
Marge achat-revente :-59 068€ (-71.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :41,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 733,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 422,90€
Coût de l'assurance :12 369,00€
Taxe foncière : 944,80€/an
Soit par mois : 78,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 787,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 812,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation pour 100 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète (~15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon incluant peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (~20 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres incluant peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 760 €(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:11 760€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 880€ = 10 560€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6 000€ = 6 000€, Électricité: 1 500€, Peinture: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salon:12 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 500€/m² = 10 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres:9 000€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 300€/m² = 9 000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 787 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 448 €/an
Calcul : 787 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 360 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 945 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 804 €
Revenus locatifs : +9 448 €
Charges déductibles : -71 804 €
Résultat foncier Année 1 : -62 356 €(Déficit de 62 356 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 956 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 044 €/an
Revenus locatifs : +9 448 €
Charges déductibles : -6 044 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 404 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40956.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 448 €71 809 €4 609 €-62 361 €21 400 €40 961 €40 961 €
29 637 €5 925 €4 485 €3 712 €--37 249 €
39 830 €5 797 €4 357 €4 033 €--33 215 €
410 026 €5 664 €4 225 €4 362 €--28 853 €
510 227 €5 527 €4 088 €4 700 €--24 153 €
610 431 €5 386 €3 946 €5 046 €--19 108 €
710 640 €5 239 €3 800 €5 401 €--13 707 €
810 853 €5 088 €3 649 €5 765 €--7 943 €
911 070 €4 932 €3 492 €6 138 €--1 805 €
1011 291 €4 771 €3 331 €6 521 €---
1111 517 €4 604 €3 164 €6 913 €---
1211 747 €4 431 €2 992 €7 316 €---
1311 982 €4 253 €2 813 €7 729 €---
1412 222 €4 069 €2 629 €8 153 €---
1512 466 €3 878 €2 439 €8 588 €---
1612 716 €3 682 €2 242 €9 034 €---
1712 970 €3 478 €2 039 €9 492 €---
1813 229 €3 268 €1 829 €9 961 €---
1913 494 €3 051 €1 611 €10 443 €---
2013 764 €2 827 €1 387 €10 937 €---
2114 039 €2 595 €1 155 €11 445 €---
2214 320 €2 355 €915 €11 965 €---
2314 606 €2 107 €667 €12 499 €---
2414 899 €1 851 €411 €13 048 €---
2515 197 €1 586 €147 €13 610 €---
TOTAL302 623 €168 172 €66 423 €134 451 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 451 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 984 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 984 €-6 420 €+8 404 €
2+1 984 €0 €+1 984 €
3+1 984 €0 €+1 984 €
4+1 984 €0 €+1 984 €
5+1 984 €0 €+1 984 €
6+1 984 €0 €+1 984 €
7+1 984 €0 €+1 984 €
8+1 984 €0 €+1 984 €
9+1 984 €0 €+1 984 €
10+1 984 €+1 415 €+569 €
11+1 984 €+2 074 €-90 €
12+1 984 €+2 195 €-211 €
13+1 984 €+2 319 €-335 €
14+1 984 €+2 446 €-462 €
15+1 984 €+2 576 €-592 €
16+1 984 €+2 710 €-726 €
17+1 984 €+2 848 €-864 €
18+1 984 €+2 988 €-1 004 €
19+1 984 €+3 133 €-1 149 €
20+1 984 €+3 281 €-1 297 €
21+1 984 €+3 433 €-1 449 €
22+1 984 €+3 590 €-1 606 €
23+1 984 €+3 750 €-1 766 €
24+1 984 €+3 914 €-1 930 €
25+1 984 €+4 083 €-2 099 €
Total+49 600 €+40 335 €+9 265 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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