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Achat appartement

Bien expiré
VilleFontaine (38)
Surface66m²
Coût Total107 640€
Loyer Annuel8 495€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 409,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Interphone, Box, Cave, Garage, Salle de bain, Travaux, Petit prix

NOUVEAUTE - Fontaine - Rue Garibaldi - Je vous invite à venir découvrir ce spacieux T4 transformé en T3 situé au 4e et dernier étage d'un immeuble à jour de travaux. Il se compose d'une entrée desservant un séjour lumineux, une cuisine semi-ouverte bénéficiant d'une grande loggia faisant office de balcon avec une vue dégagée. L'espace nuit se compose de 2 chambres dont une avec dressing, une salle de bain ainsi qu'un WC separé. Possibilité d'acquérir un garage situé au pied de l'immeuble. Une cave vient compléter ce bien. Travaux à prévoir dans l'ensemble. Abscence d'ascenseur. Possibilité de créer une 3e chambre facilement. Ravalement de façade récent. Montant annuel de la taxe foncière 2024 = 1 201€ / an. Quote part annuel des charges incluant le garage : 1 100€ / an.

Ville : Fontaine
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38600
Coordonnées : 45.189530, 5.695820
Total : 107 640€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 7 200€
Valeur du bien : 100 200€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.73€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8495€/an
Fourchette totale : 552€ - 909€/mois
Fourchette annuelle : 6619€ - 10904€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 563,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 950,59€
Coût de l'assurance :9 418,50€
Taxe foncière : 1 201,00€/an
Soit par mois : 100,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 91,75€/mois
Soit par an : 1 101,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 707,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 755,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 372 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais un rafraîchissement serait bénéfique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon en bon état mais un rafraîchissement serait bénéfique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 200 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 495 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 592 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 640 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 201 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 101 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 471 €
Revenus locatifs : +8 495 €
Charges déductibles : -13 471 €
Résultat foncier Année 1 : -4 975 €(Déficit de 4 975 €)
Imputable sur revenu global : 4 975 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 271 €/an
Revenus locatifs : +8 495 €
Charges déductibles : -6 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 225 €/an
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 495 €13 474 €3 595 €-4 979 €4 979 €--
28 665 €6 178 €3 500 €2 487 €---
38 838 €6 079 €3 401 €2 759 €---
49 015 €5 977 €3 298 €3 038 €---
59 195 €5 871 €3 192 €3 324 €---
69 379 €5 761 €3 083 €3 618 €---
79 567 €5 648 €2 969 €3 919 €---
89 758 €5 531 €2 852 €4 227 €---
99 953 €5 410 €2 731 €4 544 €---
1010 152 €5 284 €2 606 €4 868 €---
1110 356 €5 155 €2 476 €5 201 €---
1210 563 €5 020 €2 342 €5 542 €---
1310 774 €4 882 €2 203 €5 892 €---
1410 989 €4 738 €2 059 €6 251 €---
1511 209 €4 590 €1 911 €6 619 €---
1611 433 €4 436 €1 757 €6 997 €---
1711 662 €4 277 €1 599 €7 385 €---
1811 895 €4 113 €1 434 €7 782 €---
1912 133 €3 943 €1 264 €8 190 €---
2012 376 €3 767 €1 089 €8 608 €---
2112 623 €3 586 €907 €9 038 €---
2212 876 €3 398 €719 €9 478 €---
2313 133 €3 203 €525 €9 930 €---
2413 396 €3 002 €323 €10 394 €---
2513 664 €2 794 €115 €10 870 €---
TOTAL272 102 €126 119 €51 951 €145 983 €4 979 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 494 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 983 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 495 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 784 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 784 €-1 494 €+3 278 €
2+1 784 €+746 €+1 038 €
3+1 784 €+828 €+956 €
4+1 784 €+911 €+873 €
5+1 784 €+997 €+787 €
6+1 784 €+1 085 €+699 €
7+1 784 €+1 176 €+608 €
8+1 784 €+1 268 €+516 €
9+1 784 €+1 363 €+421 €
10+1 784 €+1 460 €+324 €
11+1 784 €+1 560 €+224 €
12+1 784 €+1 663 €+121 €
13+1 784 €+1 768 €+16 €
14+1 784 €+1 875 €-91 €
15+1 784 €+1 986 €-202 €
16+1 784 €+2 099 €-315 €
17+1 784 €+2 215 €-431 €
18+1 784 €+2 335 €-551 €
19+1 784 €+2 457 €-673 €
20+1 784 €+2 582 €-798 €
21+1 784 €+2 711 €-927 €
22+1 784 €+2 843 €-1 059 €
23+1 784 €+2 979 €-1 195 €
24+1 784 €+3 118 €-1 334 €
25+1 784 €+3 261 €-1 477 €
Total+44 600 €+43 795 €+805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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