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A vendre 2 appartements

VillePérigueux (24)
Surface122m²
Coût Total190 740€
Loyer Annuel13 687€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 500 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 1 356,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble de 2 appartements, un T2 indépendant et un T3 communicant, entièrement refaits à neuf au 1er étage d'une petite copropriété.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 900 € et 1 250 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.181520, 0.717753
Total : 190 740€
Prix d'acquisition : 165 500€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 177 500€
Frais de notaire : 13 240€
Coût estimé : 13 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1141€/mois
Loyer annuel estimé : 13687€/an
Fourchette totale : 903€ - 1441€/mois
Fourchette annuelle : 10833€ - 17293€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 792,86 €/m²
Basé sur :361 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :218 729 €
Prix d'achat :165 500 €
Décote à l'achat :-53 229€ (-24.3%)
Marge achat-revente :27 989€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :939,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,69€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 987,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 144,15€
Coût de l'assurance :14 305,50€
Taxe foncière : 1 368,74€/an
Soit par mois : 114,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 140,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 101,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.7/5 visible - nécessité de rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(98 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 141 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 687 €/an
Calcul : 1 141 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 308 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 740 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 369 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 249 €
Revenus locatifs : +13 687 €
Charges déductibles : -20 249 €
Résultat foncier Année 1 : -6 562 €(Déficit de 6 562 €)
Imputable sur revenu global : 6 562 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 249 €/an
Revenus locatifs : +13 687 €
Charges déductibles : -8 249 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 438 €/an
Prix d'achat du bien : 165 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 575 €(65% de 165 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 912 €/an
Calcul : 107 575 € × 3,636% = 3 912 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 687 €20 255 €6 314 €-6 568 €6 568 €--
213 961 €8 086 €6 145 €5 875 €---
314 240 €7 912 €5 971 €6 329 €---
414 525 €7 731 €5 790 €6 794 €---
514 816 €7 545 €5 604 €7 271 €---
615 112 €7 352 €5 411 €7 760 €---
715 414 €7 152 €5 211 €8 262 €---
815 723 €6 946 €5 005 €8 777 €---
916 037 €6 733 €4 792 €9 304 €---
1016 358 €6 512 €4 571 €9 846 €---
1116 685 €6 284 €4 343 €10 401 €---
1217 019 €6 048 €4 107 €10 970 €---
1317 359 €5 804 €3 863 €11 555 €---
1417 706 €5 552 €3 611 €12 154 €---
1518 060 €5 291 €3 350 €12 769 €---
1618 421 €5 022 €3 081 €13 400 €---
1718 790 €4 743 €2 802 €14 047 €---
1819 166 €4 455 €2 514 €14 711 €---
1919 549 €4 157 €2 216 €15 392 €---
2019 940 €3 849 €1 908 €16 091 €---
2120 339 €3 530 €1 589 €16 809 €---
2220 746 €3 200 €1 259 €17 545 €---
2321 160 €2 860 €919 €18 301 €---
2421 584 €2 507 €566 €19 076 €---
2522 015 €2 143 €202 €19 872 €---
TOTAL438 412 €151 668 €91 144 €286 744 €6 568 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 970 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 744 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 687 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 874 €-1 970 €+4 844 €
2+2 874 €+1 762 €+1 112 €
3+2 874 €+1 899 €+975 €
4+2 874 €+2 038 €+836 €
5+2 874 €+2 181 €+693 €
6+2 874 €+2 328 €+546 €
7+2 874 €+2 479 €+395 €
8+2 874 €+2 633 €+241 €
9+2 874 €+2 791 €+83 €
10+2 874 €+2 954 €-80 €
11+2 874 €+3 120 €-246 €
12+2 874 €+3 291 €-417 €
13+2 874 €+3 466 €-592 €
14+2 874 €+3 646 €-772 €
15+2 874 €+3 831 €-957 €
16+2 874 €+4 020 €-1 146 €
17+2 874 €+4 214 €-1 340 €
18+2 874 €+4 413 €-1 539 €
19+2 874 €+4 618 €-1 744 €
20+2 874 €+4 827 €-1 953 €
21+2 874 €+5 043 €-2 169 €
22+2 874 €+5 264 €-2 390 €
23+2 874 €+5 490 €-2 616 €
24+2 874 €+5 723 €-2 849 €
25+2 874 €+5 962 €-3 088 €
Total+71 850 €+86 023 €+-14 173 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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