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Maison 5 pièces 104 m²

VilleTilly (36)
Surface104m²
Coût Total134 648€
Loyer Annuel8 578€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 600 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 640,38 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante propriété de caractère avec potentiel, grange et jardin à Tilly

A47364MID36 - Charmante propriété de caractère située dans un hameau paisible à Tilly, comprenant une maison principale, un second bâtiment à rénover, une grande grange attenante et un beau jardin avec vue sur la campagne. La maison principale comprend un séjour avec poêle à granulés, une cuisine avec traditionnel four à pain, une salle d'eau, une chambre et une petite pièce pouvant permettre l'installation d'un escalier vers le grenier. Celui-ci pourrait être aménagé en chambres supplémentaires, sous réserve des autorisations nécessaires. Le second bâtiment comprend une grande pièce inachevée avec poêle à bois et pourrait être transformé en gîte, logement indépendant ou espace supplémentaire. Grande grange attenante et espace de stockage du bois. Une propriété pleine de charme et de potentiel.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A47364MID36 Date de réalisation du diagnostic : 11/06/2024 Prix hors honoraires : 60 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 086 € et 2 822 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tilly
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36310
Coordonnées : 46.407032, 1.202628
Total : 134 648€
Prix d'acquisition : 66 600€
Travaux : 62 720€
Valeur du bien : 129 320€
Frais de notaire : 5 328€
Coût estimé : 5 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8578€/an
Fourchette totale : 550€ - 929€/mois
Fourchette annuelle : 6600€ - 11149€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :759,5 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 987 €
Prix d'achat :66 600 €
Décote à l'achat :-12 387€ (-15.7%)
Marge achat-revente :-55 661€ (-70.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 648€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :49,37€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 719,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 494,30€
Coût de l'assurance :14 811,28€
Taxe foncière : 857,80€/an
Soit par mois : 71,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et réfection plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: 35 m² (estimation salon)
Raison: État 3/5 visible sur photos - espace de vie nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: 104 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 720 €(603 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 400€
    Isolation combles: 104 m² × 100€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:8 320€
    Mise aux normes plomberie: 104 m² × 80€/m² = 8320€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tilly (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 578 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 648 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 858 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 757 €
Revenus locatifs : +8 578 €
Charges déductibles : -68 757 €
Résultat foncier Année 1 : -60 179 €(Déficit de 60 179 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 779 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 037 €/an
Revenus locatifs : +8 578 €
Charges déductibles : -6 037 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38778.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 290 €(65% de 66 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 574 €/an
Calcul : 43 290 € × 3,636% = 1 574 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 578 €68 761 €4 591 €-60 183 €21 400 €38 783 €38 783 €
28 750 €5 920 €4 470 €2 829 €--35 954 €
38 925 €5 795 €4 345 €3 130 €--32 824 €
49 103 €5 665 €4 215 €3 438 €--29 387 €
59 285 €5 531 €4 081 €3 754 €--25 632 €
69 471 €5 392 €3 942 €4 079 €--21 554 €
79 660 €5 248 €3 798 €4 412 €--17 141 €
89 853 €5 099 €3 649 €4 754 €--12 387 €
910 050 €4 945 €3 495 €5 105 €--7 282 €
1010 251 €4 786 €3 335 €5 466 €--1 816 €
1110 456 €4 620 €3 170 €5 836 €---
1210 666 €4 450 €2 999 €6 216 €---
1310 879 €4 273 €2 822 €6 606 €---
1411 097 €4 090 €2 639 €7 007 €---
1511 318 €3 900 €2 450 €7 418 €---
1611 545 €3 704 €2 254 €7 841 €---
1711 776 €3 501 €2 051 €8 275 €---
1812 011 €3 291 €1 841 €8 720 €---
1912 251 €3 073 €1 623 €9 178 €---
2012 496 €2 848 €1 398 €9 648 €---
2112 746 €2 615 €1 165 €10 131 €---
2213 001 €2 374 €924 €10 627 €---
2313 261 €2 124 €674 €11 137 €---
2413 527 €1 866 €416 €11 661 €---
2513 797 €1 599 €148 €12 199 €---
TOTAL274 755 €165 470 €66 494 €109 284 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 284 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 578 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 801 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 801 €-6 420 €+8 221 €
2+1 801 €0 €+1 801 €
3+1 801 €0 €+1 801 €
4+1 801 €0 €+1 801 €
5+1 801 €0 €+1 801 €
6+1 801 €0 €+1 801 €
7+1 801 €0 €+1 801 €
8+1 801 €0 €+1 801 €
9+1 801 €0 €+1 801 €
10+1 801 €0 €+1 801 €
11+1 801 €+1 206 €+595 €
12+1 801 €+1 865 €-64 €
13+1 801 €+1 982 €-181 €
14+1 801 €+2 102 €-301 €
15+1 801 €+2 225 €-424 €
16+1 801 €+2 352 €-551 €
17+1 801 €+2 482 €-681 €
18+1 801 €+2 616 €-815 €
19+1 801 €+2 753 €-952 €
20+1 801 €+2 894 €-1 093 €
21+1 801 €+3 039 €-1 238 €
22+1 801 €+3 188 €-1 387 €
23+1 801 €+3 341 €-1 540 €
24+1 801 €+3 498 €-1 697 €
25+1 801 €+3 660 €-1 859 €
Total+45 025 €+32 785 €+12 240 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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