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vente - appartement

Bien expiré
VilleFirminy (42)
Surface115m²
Coût Total130 520€
Loyer Annuel11 328€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois-224€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 773,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Box, Cave, Garage, Salle de bain, Terrasse, Petit prix

Le Cabinet Immobilier Emonet vous propose en exclusivité dans le centre ville de firminy, F5 de 115 m2 composé d'une belle pièce de vie avec salon / salle à manger ouverte sur un balcon/ terrasse sans vis-à-vis, cuisine séparée avec de nombreux rangements. Partie nuit : 3 chambres, une salle de bain, 2 Wc. L'appartement dispose de prestations d'origine, à l'exception des fenêtres qui ont été remplacées par du double vitrage PVC. Garage en sous-sol + cave Charges : 340 euros/ mois comprenant le chauffage, l'eau chaude/ foride et l'entretien des communs. À noter : présence de moisissures dans une chambre ainsi que dans une douche. Taxe foncière : 1 638 EUR Dpe : réalisé le 28/05/2026

Ville : Firminy
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42700
Coordonnées : 45.380000, 4.300000
Total : 130 520€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 123 400€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11328€/an
Fourchette totale : 722€ - 1234€/mois
Fourchette annuelle : 8664€ - 14811€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 11.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 188,16 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 638 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-47 638€ (-34.9%)
Marge achat-revente :6 118€ (4.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :39,16€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 691,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 084,42€
Coût de l'assurance :11 746,80€
Taxe foncière : 1 638,00€/an
Soit par mois : 136,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 340,00€/mois
Soit par an : 4 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 943,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 167,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif gaz actuel
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système de production d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état à assumer moyen, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation pour 115 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose), Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (fourniture + pose), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose), Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (fourniture + pose), Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement parquet: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (fourniture + pose), Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€ (fourniture + pose), Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:11 500€
    Mise aux normes électricité: 115 m² × 100€/m² = 11500€ (fourniture + pose), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Firminy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 328 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 520 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 638 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 080 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 073 €
Revenus locatifs : +11 328 €
Charges déductibles : -45 073 €
Résultat foncier Année 1 : -33 745 €(Déficit de 33 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 673 €/an
Revenus locatifs : +11 328 €
Charges déductibles : -10 673 €
Résultat foncier Années 2+ : 655 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12345.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 328 €45 077 €4 489 €-33 749 €21 400 €12 349 €12 349 €
211 554 €10 559 €4 371 €995 €--11 354 €
311 785 €10 437 €4 249 €1 348 €--10 006 €
412 021 €10 311 €4 123 €1 711 €--8 295 €
512 262 €10 180 €3 992 €2 082 €--6 213 €
612 507 €10 044 €3 856 €2 463 €--3 751 €
712 757 €9 904 €3 716 €2 853 €--898 €
813 012 €9 759 €3 571 €3 253 €---
913 272 €9 608 €3 420 €3 664 €---
1013 538 €9 453 €3 265 €4 085 €---
1113 809 €9 291 €3 104 €4 517 €---
1214 085 €9 124 €2 937 €4 960 €---
1314 366 €8 952 €2 764 €5 415 €---
1414 654 €8 773 €2 585 €5 881 €---
1514 947 €8 587 €2 400 €6 359 €---
1615 246 €8 396 €2 208 €6 850 €---
1715 551 €8 197 €2 009 €7 354 €---
1815 862 €7 991 €1 804 €7 870 €---
1916 179 €7 778 €1 591 €8 400 €---
2016 503 €7 558 €1 370 €8 944 €---
2116 833 €7 330 €1 142 €9 503 €---
2217 169 €7 094 €906 €10 076 €---
2317 513 €6 849 €661 €10 664 €---
2417 863 €6 596 €408 €11 267 €---
2518 220 €6 333 €146 €11 887 €---
TOTAL362 835 €254 181 €65 084 €108 653 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 653 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 379 €-6 420 €+8 799 €
2+2 379 €0 €+2 379 €
3+2 379 €0 €+2 379 €
4+2 379 €0 €+2 379 €
5+2 379 €0 €+2 379 €
6+2 379 €0 €+2 379 €
7+2 379 €0 €+2 379 €
8+2 379 €+707 €+1 672 €
9+2 379 €+1 099 €+1 280 €
10+2 379 €+1 226 €+1 153 €
11+2 379 €+1 355 €+1 024 €
12+2 379 €+1 488 €+891 €
13+2 379 €+1 624 €+755 €
14+2 379 €+1 764 €+615 €
15+2 379 €+1 908 €+471 €
16+2 379 €+2 055 €+324 €
17+2 379 €+2 206 €+173 €
18+2 379 €+2 361 €+18 €
19+2 379 €+2 520 €-141 €
20+2 379 €+2 683 €-304 €
21+2 379 €+2 851 €-472 €
22+2 379 €+3 023 €-644 €
23+2 379 €+3 199 €-820 €
24+2 379 €+3 380 €-1 001 €
25+2 379 €+3 566 €-1 187 €
Total+59 475 €+32 596 €+26 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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