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Maison à vendre

Bien expiré
VilleOraison (04)
Surface85
Coût Total147 220
Loyer Annuel10 114
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-14
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 164,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 15,5 m²), 2 chambres, Terrasse, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition ouest, Pas de balcon, Non meublé

Au cœur d’Oraison, Cimm Immobilier vous invite à découvrir cette maison de village pleine de possibilités. Le rez-de-chaussée accueille un séjour et une cuisine ouverte sur une cour privative bénéficiant d’un droit de passage, idéale pour profiter des journées ensoleillées.

À l’étage, une chambre confortable et un bureau avec placard offrent un premier espace nuit modulable.

Le dernier niveau propose une seconde chambre, un bureau supplémentaire et une salle de bain avec WC.

Quelques travaux de rénovation permettront de moderniser l’ensemble et d’optimiser le confort.

La maison est équipée d’une chaudière au gaz de ville.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.

CIMM immobilier Peipin & oraison secteur 04 et 05 sur Ribiers, Mison, Noyers sur Jabron, Sourribes, Salignac, Sisteron, Peipin, Châteauneuf Val Saint Donat, Aubignosc, Volonne, L'escale, Château Arnoux st Auban, Peyruis, La Brillanne, Oraison, Villeneuve, Volx, Manosque...vente, location, gestion immobilière. Honoraires à la charge du vendeur - Celine CERVANTES - Agent commercial - EI - RSAC Manosque 891 223 166 - SAS JCM - Caisse de garantie QBE - SIRET 40834475202226 - CPI 38012018000029731 - Mediateur Medimmoconso 1 all. Parc de Mesemena CS 25222, 44505 La Baule L'immobilier vous intéresse, contactez-moi

Ville : Oraison
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04700
Coordonnées : 43.928910, 5.915460
Total : 147 220
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 40 300
Valeur du bien : 139 300
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 9.92€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 13.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 843€/mois
Loyer annuel estimé : 10114€/an
Fourchette totale : 632€ - 1124€/mois
Fourchette annuelle : 7585€ - 13486€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 633,26 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :223 827
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-124 827 (-55.8%)
Marge achat-revente :76 607€ (34.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :42,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 772,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 759,33
Coût de l'assurance :12 881,75
Taxe foncière : 1 011,39€/an
Soit par mois : 84,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 842,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière au gaz par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine anciens et du carrelage usé.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - équipements anciens nécessitant modernisation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs (peinture) et remplacement du sol abîmé.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.0/5 visible sur photos - murs et sol nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et rafraîchissement des murs (peinture) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2.0/5 visible sur photos - murs et sols en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 300(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000
    Chaudière à condensation: 1 × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine (10 m²): 1500€/m² × 10 = 15000€ (installation incluse)
  • Salon:3 000
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€ = 1600€
  • Chambres:6 300
    Peinture murs (30 m²): 30 m² × 30€/m² = 900€, Parquet flottant (30 m²): 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 2100€ = 4200€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oraison (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 843 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 114 €/an
Calcul : 843 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 220 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 011 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 783
Revenus locatifs : +10 114
Charges déductibles : -46 783
Résultat foncier Année 1 : -36 669(Déficit de 36 669 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 269
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 483 €/an
Revenus locatifs : +10 114
Charges déductibles : -6 483
Résultat foncier Années 2+ : 3 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15269.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 11446 7884 961-36 67421 400 €15 274 €15 274 €
210 3166 3564 8303 960--11 314 €
310 5226 2204 6944 302--7 012 €
410 7336 0794 5534 654--2 358 €
510 9485 9344 4075 014---
611 1675 7834 2565 384---
711 3905 6274 1005 763---
811 6185 4663 9396 152---
911 8505 2993 7726 551---
1012 0875 1263 5996 961---
1112 3294 9473 4207 382---
1212 5754 7623 2367 813---
1312 8274 5713 0448 256---
1413 0834 3732 8468 710---
1513 3454 1682 6419 177---
1613 6123 9562 4309 656---
1713 8843 7372 21010 147---
1814 1623 5101 98310 652---
1914 4453 2751 74911 170---
2014 7343 0331 50611 701---
2115 0292 7811 25512 247---
2215 3292 52199512 808---
2315 6362 25272613 383---
2415 9491 97444813 974---
2516 2681 68616014 581---
TOTAL323 951150 22671 759173 72521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 725
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 124 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 124-6 420+8 544
2+2 1240+2 124
3+2 1240+2 124
4+2 1240+2 124
5+2 124+797+1 327
6+2 124+1 615+509
7+2 124+1 729+395
8+2 124+1 846+278
9+2 124+1 965+159
10+2 124+2 088+36
11+2 124+2 214-90
12+2 124+2 344-220
13+2 124+2 477-353
14+2 124+2 613-489
15+2 124+2 753-629
16+2 124+2 897-773
17+2 124+3 044-920
18+2 124+3 196-1 072
19+2 124+3 351-1 227
20+2 124+3 510-1 386
21+2 124+3 674-1 550
22+2 124+3 842-1 718
23+2 124+4 015-1 891
24+2 124+4 192-2 068
25+2 124+4 374-2 250
Total+53 100+52 118+982
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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