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Appartement 4 pièces 70 m²

VilleElbeuf (76)
Surface70
Coût Total103 092
Loyer Annuel7 270
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+5
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 284,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 70 m²

bel appartement T3 au premier étage d'une résidence calme et sécurisée à Elbeuf. Cet appartement lumineux de 70m2 se compose d'une entrée avec placard, d'un séjour spacieux donnant sur une baie lumineuse, d'une cuisine équipée, de deux chambres avec placards intégrés, d'une salle de bain et de WC séparés. L'appartement est équipé de double vitrage pour un confort optimal. La résidence dispose d'un garage privé et d'une cave. Proche de toutes commodités (écoles, commerces, transports en commun. Valérie barreiros [Coordonnées masquées] Agent commerciale enregistré au RSAC de Rouen N° 534 47 5561 EI~« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

Surface : 70 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76500
Coordonnées : 49.290863, 1.007792
Total : 103 092
Prix d'acquisition : 89 900
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 95 900
Frais de notaire : 7 192
Coût estimé : 7 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7270€/an
Fourchette totale : 481€ - 764€/mois
Fourchette annuelle : 5767€ - 9165€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 240,99 €/m²
Basé sur :182 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 870
Prix d'achat :89 900
Décote à l'achat :+3 030 (+3.5%)
Marge achat-revente :-16 222€ (-18.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 092
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :510,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 540,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 085,13
Coût de l'assurance :9 020,55
Taxe foncière : 726,99€/an
Soit par mois : 60,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 605,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 601,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Elbeuf (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 270 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 092 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 727 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 548
Revenus locatifs : +7 270
Charges déductibles : -10 548
Résultat foncier Année 1 : -3 278(Déficit de 3 278 €)
Imputable sur revenu global : 3 278
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 548 €/an
Revenus locatifs : +7 270
Charges déductibles : -4 548
Résultat foncier Années 2+ : 2 722 €/an
Prix d'achat du bien : 89 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 27010 5523 464-3 2823 282 €--
27 4154 4603 3722 956---
37 5644 3653 2773 199---
47 7154 2663 1783 449---
57 8694 1643 0763 705---
68 0274 0592 9713 968---
78 1873 9502 8624 237---
88 3513 8372 7494 514---
98 5183 7212 6334 797---
108 6883 6002 5125 088---
118 8623 4752 3875 387---
129 0393 3462 2585 693---
139 2203 2122 1246 008---
149 4043 0741 9866 330---
159 5922 9311 8436 661---
169 7842 7831 6957 001---
179 9802 6301 5427 350---
1810 1802 4721 3847 708---
1910 3832 3081 2208 075---
2010 5912 1381 0518 452---
2110 8031 9638758 840---
2211 0191 7826949 237---
2311 2391 5945069 645---
2411 4641 40031210 064---
2511 6931 19911110 494---
TOTAL232 85683 28050 085149 5763 282Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 985
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 576
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 527 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 527-985+2 512
2+1 527+887+640
3+1 527+960+567
4+1 527+1 035+492
5+1 527+1 111+416
6+1 527+1 190+337
7+1 527+1 271+256
8+1 527+1 354+173
9+1 527+1 439+88
10+1 527+1 526+1
11+1 527+1 616-89
12+1 527+1 708-181
13+1 527+1 802-275
14+1 527+1 899-372
15+1 527+1 998-471
16+1 527+2 100-573
17+1 527+2 205-678
18+1 527+2 312-785
19+1 527+2 423-896
20+1 527+2 536-1 009
21+1 527+2 652-1 125
22+1 527+2 771-1 244
23+1 527+2 893-1 366
24+1 527+3 019-1 492
25+1 527+3 148-1 621
Total+38 175+44 873+-6 698
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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