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Détails du bien

Bien expiré
VilleBressuire (79)
Surface140m²
Coût Total207 888€
Loyer Annuel13 502€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 600 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 904,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Ensemble immobilier a renover sur environ 791 m² de terrain comprenant 2 logements mitoyens :Dans le logement 1 au RDC : entree/salon/sejour/cuisine. A l'etage : palier, salle de bains, WC, bureau et 1 chambre.Dans le logement 2 au RDC : salon/sejour, cuisine, WC, piece. A l'etage : palier, salle de bains, WC, 3 chambre, et une piece.(120 000 € hors honoraires soit 5.21 % TTC d'honoraires charge acquereur*)Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques :

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Total : 207 888€
Prix d'acquisition : 126 600€
Travaux : 71 160€
Valeur du bien : 197 760€
Frais de notaire : 10 128€
Coût estimé : 10 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1125€/mois
Loyer annuel estimé : 13502€/an
Fourchette totale : 872€ - 1451€/mois
Fourchette annuelle : 10469€ - 17413€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 888€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 029,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :60,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 090,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 998,11€
Coût de l'assurance :18 190,20€
Taxe foncière : 1 350,17€/an
Soit par mois : 112,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 125,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 202,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² (carrelage) + 1 baignoire + 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec quelques signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques traces d'usure.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 160 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:11 960€
    Rénovation salle de bain: Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, Carrelage: 6 m² × 60€ = 360€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:8 400€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€ = 4800€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 125 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 502 €/an
Calcul : 1 125 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 888 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 350 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 216 €
Revenus locatifs : +13 502 €
Charges déductibles : -80 216 €
Résultat foncier Année 1 : -66 714 €(Déficit de 66 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 314 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 056 €/an
Revenus locatifs : +13 502 €
Charges déductibles : -9 056 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 446 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45314.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 290 €(65% de 126 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 992 €/an
Calcul : 82 290 € × 3,636% = 2 992 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 502 €80 223 €6 985 €-66 721 €21 400 €45 321 €45 321 €
213 772 €8 877 €6 800 €4 894 €--40 427 €
314 047 €8 685 €6 608 €5 362 €--35 065 €
414 328 €8 487 €6 409 €5 841 €--29 224 €
514 615 €8 282 €6 204 €6 333 €--22 891 €
614 907 €8 069 €5 991 €6 838 €--16 053 €
715 205 €7 849 €5 772 €7 356 €--8 697 €
815 509 €7 622 €5 544 €7 887 €--810 €
915 819 €7 387 €5 309 €8 433 €---
1016 136 €7 143 €5 066 €8 992 €---
1116 459 €6 892 €4 814 €9 567 €---
1216 788 €6 631 €4 553 €10 156 €---
1317 123 €6 362 €4 284 €10 762 €---
1417 466 €6 083 €4 005 €11 383 €---
1517 815 €5 795 €3 717 €12 021 €---
1618 172 €5 496 €3 419 €12 675 €---
1718 535 €5 188 €3 110 €13 347 €---
1818 906 €4 868 €2 791 €14 037 €---
1919 284 €4 538 €2 460 €14 746 €---
2019 669 €4 196 €2 119 €15 473 €---
2120 063 €3 843 €1 765 €16 220 €---
2220 464 €3 477 €1 399 €16 987 €---
2320 873 €3 099 €1 021 €17 775 €---
2421 291 €2 707 €630 €18 584 €---
2521 717 €2 302 €225 €19 414 €---
TOTAL432 464 €224 103 €100 998 €208 361 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 361 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 502 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 835 €-6 420 €+9 255 €
2+2 835 €0 €+2 835 €
3+2 835 €0 €+2 835 €
4+2 835 €0 €+2 835 €
5+2 835 €0 €+2 835 €
6+2 835 €0 €+2 835 €
7+2 835 €0 €+2 835 €
8+2 835 €0 €+2 835 €
9+2 835 €+2 287 €+548 €
10+2 835 €+2 698 €+137 €
11+2 835 €+2 870 €-35 €
12+2 835 €+3 047 €-212 €
13+2 835 €+3 228 €-393 €
14+2 835 €+3 415 €-580 €
15+2 835 €+3 606 €-771 €
16+2 835 €+3 803 €-968 €
17+2 835 €+4 004 €-1 169 €
18+2 835 €+4 211 €-1 376 €
19+2 835 €+4 424 €-1 589 €
20+2 835 €+4 642 €-1 807 €
21+2 835 €+4 866 €-2 031 €
22+2 835 €+5 096 €-2 261 €
23+2 835 €+5 332 €-2 497 €
24+2 835 €+5 575 €-2 740 €
25+2 835 €+5 824 €-2 989 €
Total+70 875 €+62 508 €+8 367 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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