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Appartement à vendre

VillePau (64)
Surface97
Coût Total181 692
Loyer Annuel12 188
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-48
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 900 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 700 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/5 étage, Salle de bain, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Exposition sud-ouest, Non meublé

Bel appartement traversant, baigné de lumière, avec un séjour et une cuisine exposés Ouest. Les deux chambres, orientées Sud-Est, offrent une agréable vue sur les Pyrénées.

Vous découvrirez également une spacieuse salle de bain équipée d'une baignoire à remous, d'une douche à l'italienne et d'une double vasque. Le parquet d'origine apporte tout le charme et l'authenticité de ce bien.

Situé au 3 € étage d'une résidence de 5 étages, cet appartement dispose également d'un garage privatif. Résidence sans ascenseur.

Idéalement placé, à proximité immédiate des écoles, des commerces et des transports en commun, cet appartement réunit charme, confort et praticité au quotidien.

Contactez-nous pour une visite en prenant contact avec Mehdi Ratnane agent commercial inscrit au RSAC 989213913 () les clefs vont être faites, et déposées à l'agence ORPI AQUITAINE prévenir 48 h avant pour les visites. Référence agence : 1357

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.289646, -0.379965
Total : 181 692
Prix d'acquisition : 164 900
Travaux : 3 600
Valeur du bien : 168 500
Frais de notaire : 13 192
Coût estimé : 13 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12188€/an
Fourchette totale : 799€ - 1291€/mois
Fourchette annuelle : 9593€ - 15487€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 096,2 €/m²
Basé sur :358 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 331
Prix d'achat :164 900
Décote à l'achat :-38 431 (-18.9%)
Marge achat-revente :21 639€ (10.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 692
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :909,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 962,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 185,89
Coût de l'assurance :15 898,05
Taxe foncière : 1 218,84€/an
Soit par mois : 101,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 015,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 064,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 600(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 400
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète (10 m²) × 240€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 188 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 692 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 219 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 734
Revenus locatifs : +12 188
Charges déductibles : -11 734
Résultat foncier Année 1 : 454

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 134 €/an
Revenus locatifs : +12 188
Charges déductibles : -8 134
Résultat foncier Années 2+ : 4 054 €/an
Prix d'achat du bien : 164 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 185(65% de 164 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 898 €/an
Calcul : 107 185 € × 3,636% = 3 898
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 18811 7406 285448---
212 4327 9766 1214 457---
312 6817 8055 9504 876---
412 9347 6285 7745 306---
513 1937 4465 5915 748---
613 4577 2565 4016 201---
713 7267 0605 2056 666---
814 0016 8575 0027 144---
914 2816 6474 7927 634---
1014 5666 4294 5748 137---
1114 8586 2034 3498 654---
1215 1555 9704 1159 185---
1315 4585 7283 8739 730---
1415 7675 4783 62310 289---
1516 0825 2183 36310 864---
1616 4044 9503 09511 454---
1716 7324 6712 81712 061---
1817 0674 3832 52912 683---
1917 4084 0852 23013 323---
2017 7563 7761 92113 980---
2118 1113 4561 60214 655---
2218 4743 1251 27015 348---
2318 8432 78292716 061---
2419 2202 42757216 793---
2519 6042 05920417 545---
TOTAL390 397141 15591 186249 2430Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 243
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 560+134+2 426
2+2 560+1 337+1 223
3+2 560+1 463+1 097
4+2 560+1 592+968
5+2 560+1 724+836
6+2 560+1 860+700
7+2 560+2 000+560
8+2 560+2 143+417
9+2 560+2 290+270
10+2 560+2 441+119
11+2 560+2 596-36
12+2 560+2 755-195
13+2 560+2 919-359
14+2 560+3 087-527
15+2 560+3 259-699
16+2 560+3 436-876
17+2 560+3 618-1 058
18+2 560+3 805-1 245
19+2 560+3 997-1 437
20+2 560+4 194-1 634
21+2 560+4 396-1 836
22+2 560+4 605-2 045
23+2 560+4 818-2 258
24+2 560+5 038-2 478
25+2 560+5 264-2 704
Total+64 000+74 773+-10 773
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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