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Maison à vendre

VilleBellac (87)
Surface178m²
Coût Total215 292€
Loyer Annuel16 590€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 898,31 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 6 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Non meublé

Charmante maison familiale de 178 m² à vendre, idéalement située en centre-ville de Bellac, avenue du Maréchal Foch. Construite en 1966 et en bon état, cette propriété offre un bel équilibre entre espace et confort : 6 chambres, 2 pièces de vie lumineuses et une salle de bains moderne équipée d'une douche à l'italienne. Vous apprécierez le balcon pour vos moments de détente et le jardin privatif, parfait pour les repas en plein air ou pour les enfants.

Pratique au quotidien, la maison dispose d'un garage/parking intérieur et d'un accès au tout-à-l'égout. Son emplacement en centre-ville vous place à deux pas des commerces et, avantage non négligeable, d'une école à proximité — un atout pour les familles. Le bien conserve un bon état général, offrant la possibilité d'emménager rapidement tout en laissant place à des aménagements personnalisés.

Prix demandé : 159 900 EUR. Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite et découvrir le potentiel de cette maison au cœur de Bellac. Référence agence : 3203

Ville : Bellac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87300
Coordonnées : 46.120072, 1.070274
Total : 215 292€
Prix d'acquisition : 159 900€
Travaux : 42 600€
Valeur du bien : 202 500€
Frais de notaire : 12 792€
Coût estimé : 12 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1383€/mois
Loyer annuel estimé : 16590€/an
Fourchette totale : 1088€ - 1756€/mois
Fourchette annuelle : 13061€ - 21073€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :981,13 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :174 641 €
Prix d'achat :159 900 €
Décote à l'achat :-14 741€ (-8.4%)
Marge achat-revente :-40 651€ (-23.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 081,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :62,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 144,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 088,86€
Coût de l'assurance :18 838,05€
Taxe foncière : 1 659,02€/an
Soit par mois : 138,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 382,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 282,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: environ 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 600 €(239 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 680€
    Isolation combles: 178 m² × 60€/m² = 10680€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (incluant pose)
  • Revêtement sol - Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant pose)
  • Revêtement sol - Salon:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant pose)
  • Peinture - Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture - Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électrique: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 383 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 590 €/an
Calcul : 1 383 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 292 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 754 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 659 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 517 €
Revenus locatifs : +16 590 €
Charges déductibles : -52 517 €
Résultat foncier Année 1 : -35 927 €(Déficit de 35 927 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 527 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 917 €/an
Revenus locatifs : +16 590 €
Charges déductibles : -9 917 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 673 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14527.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935 €(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 590 €52 525 €7 512 €-35 934 €21 400 €14 534 €14 534 €
216 922 €9 729 €7 316 €7 193 €--7 341 €
317 260 €9 525 €7 113 €7 735 €---
417 606 €9 315 €6 903 €8 290 €---
517 958 €9 097 €6 685 €8 860 €---
618 317 €8 872 €6 459 €9 445 €---
718 683 €8 638 €6 225 €10 045 €---
819 057 €8 396 €5 983 €10 661 €---
919 438 €8 145 €5 732 €11 293 €---
1019 827 €7 885 €5 472 €11 942 €---
1120 223 €7 616 €5 203 €12 608 €---
1220 628 €7 337 €4 924 €13 291 €---
1321 040 €7 048 €4 636 €13 992 €---
1421 461 €6 749 €4 336 €14 712 €---
1521 890 €6 439 €4 026 €15 451 €---
1622 328 €6 118 €3 705 €16 210 €---
1722 775 €5 785 €3 373 €16 989 €---
1823 230 €5 441 €3 028 €17 789 €---
1923 695 €5 084 €2 671 €18 611 €---
2024 169 €4 714 €2 302 €19 454 €---
2124 652 €4 331 €1 919 €20 321 €---
2225 145 €3 935 €1 522 €21 210 €---
2325 648 €3 524 €1 111 €22 124 €---
2426 161 €3 098 €686 €23 063 €---
2526 684 €2 657 €245 €24 027 €---
TOTAL531 389 €212 002 €109 089 €319 386 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 386 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 484 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 484 €-6 420 €+9 904 €
2+3 484 €0 €+3 484 €
3+3 484 €+118 €+3 366 €
4+3 484 €+2 487 €+997 €
5+3 484 €+2 658 €+826 €
6+3 484 €+2 834 €+650 €
7+3 484 €+3 014 €+470 €
8+3 484 €+3 198 €+286 €
9+3 484 €+3 388 €+96 €
10+3 484 €+3 583 €-99 €
11+3 484 €+3 782 €-298 €
12+3 484 €+3 987 €-503 €
13+3 484 €+4 198 €-714 €
14+3 484 €+4 414 €-930 €
15+3 484 €+4 635 €-1 151 €
16+3 484 €+4 863 €-1 379 €
17+3 484 €+5 097 €-1 613 €
18+3 484 €+5 337 €-1 853 €
19+3 484 €+5 583 €-2 099 €
20+3 484 €+5 836 €-2 352 €
21+3 484 €+6 096 €-2 612 €
22+3 484 €+6 363 €-2 879 €
23+3 484 €+6 637 €-3 153 €
24+3 484 €+6 919 €-3 435 €
25+3 484 €+7 208 €-3 724 €
Total+87 100 €+95 816 €+-8 716 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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