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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMauriac (15)
Surface190m²
Coût Total157 200€
Loyer Annuel17 708€
Rentabilité11.26%
Cashflow/mois+504€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 710,53 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Centre-ville de Mauriac, très belle et grande maison des années 1930 avec grand terrain à l'arrière. Maison sur 4 niveaux avec 10 pièces. Contact: Vincent Martin-Noille agent commercial RCS Aurillac n°351924451 carte professionnelle 15012018000031880 mail: tel: 0471690322 0611395208. Montant des honoraires charge vendeur sur notre site accord-immobilier15.com. 

Ville : Mauriac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15200
Coordonnées : 45.221962, 2.314915
Total : 157 200€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 11 400€
Valeur du bien : 146 400€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 5.65€ - 10.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1476€/mois
Loyer annuel estimé : 17708€/an
Fourchette totale : 1074€ - 2028€/mois
Fourchette annuelle : 12885€ - 24337€/an
Rentabilité brute :11.26%
Fourchette de rentabilité :8.20% - 15.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 484,21 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 000 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-147 000€ (-52.1%)
Marge achat-revente :124 800€ (44.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :778,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 824,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 372,39€
Coût de l'assurance :13 755,00€
Taxe foncière : 1 770,84€/an
Soit par mois : 147,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 475,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 971,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :503,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 519 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 400 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 400€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 708 €/an
Calcul : 1 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 771 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 998 €
Revenus locatifs : +17 708 €
Charges déductibles : -18 998 €
Résultat foncier Année 1 : -1 289 €(Déficit de 1 289 €)
Imputable sur revenu global : 1 289 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 598 €/an
Revenus locatifs : +17 708 €
Charges déductibles : -7 598 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 111 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 708 €19 003 €5 282 €-1 295 €1 295 €--
218 063 €7 463 €5 142 €10 600 €---
318 424 €7 318 €4 997 €11 106 €---
418 792 €7 168 €4 846 €11 625 €---
519 168 €7 012 €4 691 €12 156 €---
619 551 €6 852 €4 531 €12 700 €---
719 943 €6 685 €4 364 €13 257 €---
820 341 €6 513 €4 192 €13 828 €---
920 748 €6 336 €4 015 €14 413 €---
1021 163 €6 152 €3 831 €15 012 €---
1121 586 €5 961 €3 640 €15 625 €---
1222 018 €5 764 €3 443 €16 254 €---
1322 459 €5 561 €3 239 €16 898 €---
1422 908 €5 350 €3 029 €17 558 €---
1523 366 €5 132 €2 811 €18 234 €---
1623 833 €4 906 €2 585 €18 927 €---
1724 310 €4 673 €2 352 €19 637 €---
1824 796 €4 431 €2 110 €20 365 €---
1925 292 €4 181 €1 860 €21 110 €---
2025 798 €3 923 €1 602 €21 875 €---
2126 314 €3 656 €1 335 €22 658 €---
2226 840 €3 379 €1 058 €23 461 €---
2327 377 €3 093 €772 €24 284 €---
2427 924 €2 797 €476 €25 127 €---
2528 483 €2 491 €170 €25 992 €---
TOTAL567 205 €145 798 €76 372 €421 407 €1 295 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 388 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 421 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 719 €-388 €+4 107 €
2+3 719 €+3 180 €+539 €
3+3 719 €+3 332 €+387 €
4+3 719 €+3 487 €+232 €
5+3 719 €+3 647 €+72 €
6+3 719 €+3 810 €-91 €
7+3 719 €+3 977 €-258 €
8+3 719 €+4 148 €-429 €
9+3 719 €+4 324 €-605 €
10+3 719 €+4 503 €-784 €
11+3 719 €+4 688 €-969 €
12+3 719 €+4 876 €-1 157 €
13+3 719 €+5 069 €-1 350 €
14+3 719 €+5 267 €-1 548 €
15+3 719 €+5 470 €-1 751 €
16+3 719 €+5 678 €-1 959 €
17+3 719 €+5 891 €-2 172 €
18+3 719 €+6 109 €-2 390 €
19+3 719 €+6 333 €-2 614 €
20+3 719 €+6 562 €-2 843 €
21+3 719 €+6 797 €-3 078 €
22+3 719 €+7 038 €-3 319 €
23+3 719 €+7 285 €-3 566 €
24+3 719 €+7 538 €-3 819 €
25+3 719 €+7 798 €-4 079 €
Total+92 975 €+126 422 €+-33 447 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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