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Achat appartement

Bien expiré
VilleBeaumes-de-Venise (84)
Surface84.6m²
Coût Total155 720€
Loyer Annuel10 344€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 84.6 m²
Prix au m² : 1 524,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 7 m² Balcon, Vue, Surface de 84.6 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1920, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, Cuisine équipée, Salle de séjour : 23 m²

Rare, au centre de la commune de Beaumes-de-Venise, appartement de type 3 au deuxième et dernier étage d'une petite copropriété. Il se compose d'un salon, d'une cuisine séparée, d'un cellier, d'une salle de bain, d'un dégagement, de 2 chambres et d'un large balcon avec une superbe vue. 6 lots principaux, pas de charges de copropriété. Prix de vente 129 000 euros dont 9 000 euros d'honoraires d'agence charge vendeur.

DPE :E/B Les informations sur les risques auxquels est exposé ce bien sont disponibles sur le site:

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 11 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat A Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1890.00 et 2620.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques :

Ville : Beaumes-de-Venise
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84190
Coordonnées : 44.132830, 5.015260
Total : 155 720€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 16 400€
Valeur du bien : 145 400€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.6m²
Loyer prédit : 10.19€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 12.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 862€/mois
Loyer annuel estimé : 10344€/an
Fourchette totale : 699€ - 1063€/mois
Fourchette annuelle : 8386€ - 12760€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :769,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :45,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 815,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 155,57€
Coût de l'assurance :13 625,50€
Taxe foncière : 1 034,45€/an
Soit par mois : 86,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 862,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 901,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 84.6 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 84.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et nombre de prises
Quantité: 1 installation pour 84.6 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: 1 installation pour 84.6 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 400 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Chaudière gaz à condensation: 4500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 5500€
  • Menuiseries:6 400€
    8 fenêtres double vitrage PVC: 800€ × 8 = 6400€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaumes-de-Venise (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 862 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 344 €/an
Calcul : 862 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 196 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 720 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 034 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 176 €
Revenus locatifs : +10 344 €
Charges déductibles : -23 176 €
Résultat foncier Année 1 : -12 831 €(Déficit de 12 831 €)
Imputable sur revenu global : 12 831 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 776 €/an
Revenus locatifs : +10 344 €
Charges déductibles : -6 776 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 569 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 344 €23 181 €5 201 €-12 836 €12 836 €--
210 551 €6 642 €5 063 €3 909 €---
310 762 €6 499 €4 920 €4 263 €---
410 978 €6 351 €4 771 €4 627 €---
511 197 €6 198 €4 618 €5 000 €---
611 421 €6 039 €4 460 €5 382 €---
711 650 €5 875 €4 296 €5 774 €---
811 883 €5 706 €4 126 €6 177 €---
912 120 €5 530 €3 951 €6 590 €---
1012 363 €5 349 €3 769 €7 014 €---
1112 610 €5 161 €3 582 €7 449 €---
1212 862 €4 967 €3 388 €7 895 €---
1313 119 €4 766 €3 187 €8 353 €---
1413 382 €4 559 €2 979 €8 823 €---
1513 649 €4 344 €2 765 €9 305 €---
1613 922 €4 122 €2 542 €9 800 €---
1714 201 €3 892 €2 313 €10 309 €---
1814 485 €3 655 €2 075 €10 830 €---
1914 774 €3 409 €1 829 €11 366 €---
2015 070 €3 155 €1 575 €11 915 €---
2115 371 €2 892 €1 312 €12 480 €---
2215 679 €2 620 €1 040 €13 059 €---
2315 992 €2 338 €759 €13 654 €---
2416 312 €2 047 €468 €14 265 €---
2516 638 €1 746 €167 €14 892 €---
TOTAL331 336 €131 042 €75 156 €200 294 €12 836 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 851 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 294 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 172 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 172 €-3 851 €+6 023 €
2+2 172 €+1 173 €+999 €
3+2 172 €+1 279 €+893 €
4+2 172 €+1 388 €+784 €
5+2 172 €+1 500 €+672 €
6+2 172 €+1 615 €+557 €
7+2 172 €+1 732 €+440 €
8+2 172 €+1 853 €+319 €
9+2 172 €+1 977 €+195 €
10+2 172 €+2 104 €+68 €
11+2 172 €+2 235 €-63 €
12+2 172 €+2 368 €-196 €
13+2 172 €+2 506 €-334 €
14+2 172 €+2 647 €-475 €
15+2 172 €+2 792 €-620 €
16+2 172 €+2 940 €-768 €
17+2 172 €+3 093 €-921 €
18+2 172 €+3 249 €-1 077 €
19+2 172 €+3 410 €-1 238 €
20+2 172 €+3 575 €-1 403 €
21+2 172 €+3 744 €-1 572 €
22+2 172 €+3 918 €-1 746 €
23+2 172 €+4 096 €-1 924 €
24+2 172 €+4 279 €-2 107 €
25+2 172 €+4 468 €-2 296 €
Total+54 300 €+60 088 €+-5 788 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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