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Duplex à vendre

VilleCergy (95)
Surface93m²
Coût Total241 440€
Loyer Annuel18 472€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 217 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 2 333,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Jardin

CERGY - LA SÉBILLE - Découvrez cet appartement de 5 pièces en DUPLEX comprenant au rez-de-chaussée une entrée avec placard, grand séjour lumineux, une cuisine aménagée et équipée. Et à l'étage 3 grandes chambres avec placards, mezzanine et salle d'eau. Le bien dispose également d'un espace extérieur avec un terrain de 52 m², idéal pour profiter des journées ensoleillées et un stationnement couvert. Situé à proximité de plusieurs établissements scolaires tels que l'École maternelle La Sébille, et le Collège Gérard Philipe, cet appartement est parfait pour les familles. Aucun travaux à prévoir. DPE: D

Copropriété de 164 lots - dont 55 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 2117.72 euros.

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95800
Coordonnées : 49.046110, 2.047430
Total : 241 440€
Prix d'acquisition : 217 000€
Travaux : 7 080€
Valeur du bien : 224 080€
Frais de notaire : 17 360€
Coût estimé : 17 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1539€/mois
Loyer annuel estimé : 18472€/an
Fourchette totale : 1285€ - 1845€/mois
Fourchette annuelle : 15415€ - 22136€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 224,8 €/m²
Basé sur :158 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :299 906 €
Prix d'achat :217 000 €
Décote à l'achat :-82 906€ (-27.6%)
Marge achat-revente :58 466€ (19.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 195,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :70,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 266,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 298,66€
Coût de l'assurance :21 126,00€
Taxe foncière : 1 847,22€/an
Soit par mois : 153,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 176,48€/mois
Soit par an : 2 117,76€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 539,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 596,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 080 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (zone urbaine). Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m² et la rénovation de salle de bain à 1200€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 472 €/an
Calcul : 1 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 105 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 440 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 845 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 847 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 118 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 995 €
Revenus locatifs : +18 472 €
Charges déductibles : -19 995 €
Résultat foncier Année 1 : -1 522 €(Déficit de 1 522 €)
Imputable sur revenu global : 1 522 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 915 €/an
Revenus locatifs : +18 472 €
Charges déductibles : -12 915 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 558 €/an
Prix d'achat du bien : 217 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 141 050 €(65% de 217 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 129 €/an
Calcul : 141 050 € × 3,636% = 5 129 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 472 €20 002 €8 112 €-1 530 €1 530 €--
218 842 €12 707 €7 897 €6 135 €---
319 218 €12 484 €7 674 €6 734 €---
419 603 €12 254 €7 444 €7 349 €---
519 995 €12 015 €7 205 €7 980 €---
620 395 €11 768 €6 958 €8 626 €---
720 803 €11 513 €6 703 €9 290 €---
821 219 €11 249 €6 439 €9 970 €---
921 643 €10 976 €6 166 €10 667 €---
1022 076 €10 693 €5 883 €11 383 €---
1122 518 €10 401 €5 591 €12 117 €---
1222 968 €10 098 €5 288 €12 869 €---
1323 427 €9 785 €4 975 €13 642 €---
1423 896 €9 462 €4 652 €14 434 €---
1524 374 €9 127 €4 317 €15 247 €---
1624 861 €8 780 €3 970 €16 081 €---
1725 358 €8 422 €3 612 €16 937 €---
1825 866 €8 051 €3 241 €17 815 €---
1926 383 €7 667 €2 857 €18 715 €---
2026 911 €7 271 €2 461 €19 640 €---
2127 449 €6 860 €2 050 €20 589 €---
2227 998 €6 435 €1 625 €21 563 €---
2328 558 €5 996 €1 186 €22 562 €---
2429 129 €5 541 €731 €23 588 €---
2529 711 €5 071 €261 €24 641 €---
TOTAL591 670 €244 629 €117 299 €347 041 €1 530 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 459 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 347 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 472 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 879 €-459 €+4 338 €
2+3 879 €+1 840 €+2 039 €
3+3 879 €+2 020 €+1 859 €
4+3 879 €+2 205 €+1 674 €
5+3 879 €+2 394 €+1 485 €
6+3 879 €+2 588 €+1 291 €
7+3 879 €+2 787 €+1 092 €
8+3 879 €+2 991 €+888 €
9+3 879 €+3 200 €+679 €
10+3 879 €+3 415 €+464 €
11+3 879 €+3 635 €+244 €
12+3 879 €+3 861 €+18 €
13+3 879 €+4 093 €-214 €
14+3 879 €+4 330 €-451 €
15+3 879 €+4 574 €-695 €
16+3 879 €+4 824 €-945 €
17+3 879 €+5 081 €-1 202 €
18+3 879 €+5 344 €-1 465 €
19+3 879 €+5 615 €-1 736 €
20+3 879 €+5 892 €-2 013 €
21+3 879 €+6 177 €-2 298 €
22+3 879 €+6 469 €-2 590 €
23+3 879 €+6 769 €-2 890 €
24+3 879 €+7 076 €-3 197 €
25+3 879 €+7 392 €-3 513 €
Total+96 975 €+104 112 €+-7 137 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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