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Centre ville de GORRON, maison en pierres, 3 chambres avec garage

Bien expiré
VilleGorron (53)
Surface73.5m²
Coût Total84 330€
Loyer Annuel5 798€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 73.5 m²
Prix au m² : 653,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1

A GORRON, centre ville, à proximité de tous les commerces à pied, maison en pierres offrant:

  • Au rdc : cuisine, séjour, wc, buanderie/cellier,
  • A l'étage : 3 chambres, salle d'eau Grenier au dessus Garage attenant Idéal investisseur Huisseries pvc doubles vitrages exceptées 2 . Tout à l'égout. A proximité de tous les commerces et services: pharmacie, médecins, supermarché, boulangeries, charcuteries, cinéma, piscine, écoles............Ce bien vous est présenté par Régine Divay , votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/139.pdf
Ville : Gorron
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53120
Coordonnées : 48.415593, -0.810276
Total : 84 330€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 32 490€
Valeur du bien : 80 490€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.5m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 483€/mois
Loyer annuel estimé : 5798€/an
Fourchette totale : 377€ - 619€/mois
Fourchette annuelle : 4526€ - 7426€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :922,19 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 781 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :-19 781€ (-29.2%)
Marge achat-revente :-16 549€ (-24.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :423,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :24,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 448,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 730,17€
Coût de l'assurance :7 378,88€
Taxe foncière : 579,76€/an
Soit par mois : 48,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 483,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 496,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de finition dans le salon
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 490 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 940€
    Isolation toiture/combles: 73.5 m² × 40€/m² = 2940€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:1 200€
    Remplacement fenêtres: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Parquet flottant:2 400€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau électrique × 800€ = 800€, Ajout de 5 prises: 5 prises × 80€ = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gorron (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 483 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 798 €/an
Calcul : 483 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 330 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 295 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 580 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 305 €
Revenus locatifs : +5 798 €
Charges déductibles : -36 305 €
Résultat foncier Année 1 : -30 507 €(Déficit de 30 507 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 107 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 815 €/an
Revenus locatifs : +5 798 €
Charges déductibles : -3 815 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9107.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 798 €36 307 €2 942 €-30 510 €21 400 €9 110 €9 110 €
25 914 €3 741 €2 866 €2 173 €--6 937 €
36 032 €3 661 €2 786 €2 371 €--4 566 €
46 152 €3 579 €2 704 €2 574 €--1 992 €
56 275 €3 493 €2 618 €2 782 €---
66 401 €3 405 €2 530 €2 996 €---
76 529 €3 313 €2 438 €3 216 €---
86 660 €3 219 €2 344 €3 441 €---
96 793 €3 120 €2 245 €3 673 €---
106 929 €3 018 €2 144 €3 910 €---
117 067 €2 913 €2 038 €4 154 €---
127 209 €2 804 €1 929 €4 405 €---
137 353 €2 691 €1 816 €4 662 €---
147 500 €2 573 €1 699 €4 926 €---
157 650 €2 452 €1 577 €5 198 €---
167 803 €2 326 €1 451 €5 476 €---
177 959 €2 196 €1 321 €5 763 €---
188 118 €2 061 €1 186 €6 057 €---
198 280 €1 921 €1 046 €6 359 €---
208 446 €1 777 €902 €6 669 €---
218 615 €1 627 €752 €6 988 €---
228 787 €1 471 €596 €7 316 €---
238 963 €1 310 €435 €7 653 €---
249 142 €1 143 €269 €7 999 €---
259 325 €971 €96 €8 354 €---
TOTAL185 698 €97 093 €42 730 €88 605 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 605 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 217 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 217 €-6 420 €+7 637 €
2+1 217 €0 €+1 217 €
3+1 217 €0 €+1 217 €
4+1 217 €0 €+1 217 €
5+1 217 €+237 €+980 €
6+1 217 €+899 €+318 €
7+1 217 €+965 €+252 €
8+1 217 €+1 032 €+185 €
9+1 217 €+1 102 €+115 €
10+1 217 €+1 173 €+44 €
11+1 217 €+1 246 €-29 €
12+1 217 €+1 321 €-104 €
13+1 217 €+1 399 €-182 €
14+1 217 €+1 478 €-261 €
15+1 217 €+1 559 €-342 €
16+1 217 €+1 643 €-426 €
17+1 217 €+1 729 €-512 €
18+1 217 €+1 817 €-600 €
19+1 217 €+1 908 €-691 €
20+1 217 €+2 001 €-784 €
21+1 217 €+2 097 €-880 €
22+1 217 €+2 195 €-978 €
23+1 217 €+2 296 €-1 079 €
24+1 217 €+2 400 €-1 183 €
25+1 217 €+2 506 €-1 289 €
Total+30 425 €+26 581 €+3 844 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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