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Maison 4 pièce(s), SÉGLIEN

Bien expiré
VilleSéglien (56)
Surface103m²
Coût Total121 380€
Loyer Annuel10 310€
Rentabilité8.49%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 800,97 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Charmante maison de ville mitoyenne au cœur de Séglien - Une maison à usage d’habitation comprenant : Au rez-de-chaussée : un salon-séjour, une cuisine ouverte sur une pièce de vie avec poêle à granulés de bois, une salle d’eau, un WC indépendant, ainsi qu’une porte donnant accès à un atelier. Un bel escalier central mène au premier étage, composé d’une grande chambre occupant toute la largeur de la maison. Le jardin, bien proportionné, bénéficie d’une vue dégagée sur la campagne environnante. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Séglien
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56160
Coordonnées : 48.103251, -3.149864
Total : 121 380€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 32 280€
Valeur du bien : 114 780€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 859€/mois
Loyer annuel estimé : 10310€/an
Fourchette totale : 656€ - 1125€/mois
Fourchette annuelle : 7872€ - 13504€/an
Rentabilité brute :8.49%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :940,17 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 838 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-14 338€ (-14.8%)
Marge achat-revente :-24 542€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 627,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 456,29€
Coût de l'assurance :10 317,30€
Taxe foncière : 1 031,02€/an
Soit par mois : 85,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 859,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 713,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles si accessible
Quantité: surface maison en m² (103 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à niveau du poêle à granulés de bois
Quantité: 1 poêle
Raison: DPE D - Maison - Assurer un système de chauffage efficace
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation des murs et peinture dans le salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de travaux importants
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: 1 chambre (surface estimée 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de travaux importants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 280 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 180€
    Isolation toiture: 103 m² × 60€/m² = 6180€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Système de chauffage:5 500€
    Poêle à granulés: 1 unité × 5500€ = 5500€ (prix moyen incluant installation)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salon:600€
    Peinture murs salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 unité × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambre:3 000€
    Rénovation chambre: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Séglien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Système de chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 859 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 310 €/an
Calcul : 859 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 380 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 031 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 641 €
Revenus locatifs : +10 310 €
Charges déductibles : -37 641 €
Résultat foncier Année 1 : -27 331 €(Déficit de 27 331 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 931 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 361 €/an
Revenus locatifs : +10 310 €
Charges déductibles : -5 361 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 949 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5931.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 310 €37 645 €3 922 €-27 335 €21 400 €5 935 €5 935 €
210 516 €5 259 €3 816 €5 257 €--678 €
310 727 €5 150 €3 706 €5 577 €---
410 941 €5 037 €3 593 €5 905 €---
511 160 €4 920 €3 476 €6 240 €---
611 383 €4 799 €3 355 €6 584 €---
711 611 €4 674 €3 231 €6 937 €---
811 843 €4 546 €3 102 €7 298 €---
912 080 €4 412 €2 969 €7 668 €---
1012 322 €4 275 €2 831 €8 047 €---
1112 568 €4 133 €2 689 €8 435 €---
1212 819 €3 986 €2 542 €8 834 €---
1313 076 €3 834 €2 390 €9 242 €---
1413 337 €3 677 €2 234 €9 660 €---
1513 604 €3 515 €2 072 €10 089 €---
1613 876 €3 348 €1 904 €10 528 €---
1714 154 €3 175 €1 731 €10 979 €---
1814 437 €2 996 €1 553 €11 440 €---
1914 725 €2 812 €1 368 €11 914 €---
2015 020 €2 621 €1 177 €12 399 €---
2115 320 €2 424 €980 €12 896 €---
2215 627 €2 220 €777 €13 406 €---
2315 939 €2 010 €566 €13 929 €---
2416 258 €1 793 €349 €14 465 €---
2516 583 €1 568 €124 €15 015 €---
TOTAL330 238 €124 829 €56 456 €205 409 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 409 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 165 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 165 €-6 420 €+8 585 €
2+2 165 €0 €+2 165 €
3+2 165 €+1 470 €+695 €
4+2 165 €+1 771 €+394 €
5+2 165 €+1 872 €+293 €
6+2 165 €+1 975 €+190 €
7+2 165 €+2 081 €+84 €
8+2 165 €+2 189 €-24 €
9+2 165 €+2 300 €-135 €
10+2 165 €+2 414 €-249 €
11+2 165 €+2 531 €-366 €
12+2 165 €+2 650 €-485 €
13+2 165 €+2 773 €-608 €
14+2 165 €+2 898 €-733 €
15+2 165 €+3 027 €-862 €
16+2 165 €+3 158 €-993 €
17+2 165 €+3 294 €-1 129 €
18+2 165 €+3 432 €-1 267 €
19+2 165 €+3 574 €-1 409 €
20+2 165 €+3 720 €-1 555 €
21+2 165 €+3 869 €-1 704 €
22+2 165 €+4 022 €-1 857 €
23+2 165 €+4 179 €-2 014 €
24+2 165 €+4 340 €-2 175 €
25+2 165 €+4 505 €-2 340 €
Total+54 125 €+61 623 €+-7 498 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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