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Maison à vendre

VilleBogny-sur-Meuse (08)
Surface220
Coût Total193 350
Loyer Annuel17 935
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+344
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 590,91 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Terrasse, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Benjamin Chateau vous propose: En exclusivité ! Charmante Maison à Bogny sur Meuse.

Située dans un secteur calme de Bogny sur Meuse, cette maison traditionnelle bénéficie d'un emplacement stratégique, offrant un accès facile aux commodités locales, aux écoles, aux commerces, aux établissements de santé (pharmacie, centre médical) et aux transports en commun.

Cette maison en parfait état d'entretien dispose d'une entrée, un salon/séjour de 33m2 disposant d'un poêle a pellets alimentant les radiateurs du rez de chaussée qui apporte un confort de chaleur appréciable. Sur ce même niveau de la maison, vous retrouverez, une salle de douche avec WC, une salle a manger/cuisine équipée de 32 m2 ainsi qu'un débarras.

Au premier étage, le palier distribue une chambre de 18 m2, une salle de bain avec WC récemment rénovée ainsi que trois autres chambres d'environ 15 m2.

Au dernier étage, retrouvé deux chambres de 28 et de 34 m2 chauffées par des radiateurs électrique ainsi qu'une petite pièce pouvant servir de bureau et un débarras.

La maison dispose d'un garage de 30 m2 attenant à la maison, d'une terrasse et d'une cour.

L'ensemble de la maison bénéficie d'une bonne condition générale: la rénovation complète de certaines pièces comme les deux salles d'eau, le salon ainsi que les peintures des chambres ont été réalisées récemment.

Contactez-moi vite pour une visite!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 142 et classe CLIMAT C indice 24. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Benjamin Chateau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SEDAN sous le numéro 938837820, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Bogny-sur-Meuse
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08120
Coordonnées : 49.842072, 4.737429
Total : 193 350
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 52 950
Valeur du bien : 182 950
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1495€/mois
Loyer annuel estimé : 17935€/an
Fourchette totale : 1189€ - 1879€/mois
Fourchette annuelle : 14263€ - 22553€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :981,02 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :215 823
Prix d'achat :130 000
Décote à l'achat :-85 823 (-39.8%)
Marge achat-revente :22 473€ (10.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 350
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :952,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :48,34€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 000,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 391,32
Coût de l'assurance :14 501,25
Taxe foncière : 1 793,51€/an
Soit par mois : 149,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 494,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 150,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :344,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, état à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, état à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, état à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 950(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:24 450
    Fenêtres double vitrage performant: 27 fenêtres × 900€ = 24300€, Main d'œuvre: 150€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:3 600
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 950✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 935 €/an
Calcul : 1 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 394 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 350 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 718
Revenus locatifs : +17 935
Charges déductibles : -61 718
Résultat foncier Année 1 : -43 783(Déficit de 43 783 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 383
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 768 €/an
Revenus locatifs : +17 935
Charges déductibles : -8 768
Résultat foncier Années 2+ : 9 167 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22382.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 93561 7246 400-43 78921 400 €22 389 €22 389 €
218 2948 6036 2299 691--12 698 €
318 6608 4266 05210 234--2 464 €
419 0338 2435 87010 790---
519 4148 0545 68011 360---
619 8027 8585 48511 943---
720 1987 6565 28312 542---
820 6027 4475 07313 155---
921 0147 2314 85713 783---
1021 4347 0074 63414 427---
1121 8636 7764 40215 087---
1222 3006 5374 16315 763---
1322 7466 2903 91616 456---
1423 2016 0343 66117 167---
1523 6655 7703 39617 895---
1624 1385 4973 12318 642---
1724 6215 2142 84019 407---
1825 1134 9222 54820 192---
1925 6164 6202 24620 996---
2026 1284 3071 93421 821---
2126 6513 9841 61122 666---
2227 1843 6501 27723 534---
2327 7273 30593124 423---
2428 2822 94857425 334---
2528 8472 57820526 269---
TOTAL574 467204 68092 391369 78721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 787
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 935 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 766-6 420+10 186
2+3 7660+3 766
3+3 7660+3 766
4+3 766+2 498+1 268
5+3 766+3 408+358
6+3 766+3 583+183
7+3 766+3 763+3
8+3 766+3 946-180
9+3 766+4 135-369
10+3 766+4 328-562
11+3 766+4 526-760
12+3 766+4 729-963
13+3 766+4 937-1 171
14+3 766+5 150-1 384
15+3 766+5 369-1 603
16+3 766+5 593-1 827
17+3 766+5 822-2 056
18+3 766+6 058-2 292
19+3 766+6 299-2 533
20+3 766+6 546-2 780
21+3 766+6 800-3 034
22+3 766+7 060-3 294
23+3 766+7 327-3 561
24+3 766+7 600-3 834
25+3 766+7 881-4 115
Total+94 150+110 936+-16 786
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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