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Maison rénovée 5 pièces 83500€

Bien expiré
VilleLourdoueix-Saint-Pierre (23)
Surface100
Coût Total108 440
Loyer Annuel8 964
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+105
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 73 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 730 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cette maison est idéalement située dans un hameau à quelques kilomètres de Lourdoueix Saint Pierre et d'Aigurande, bourg dynamique présentant toutes commodités. Nous sommes aussi à 26km de La Châtre et à 60 km de Châteauroux avec la gare SNCF Paris Limoges. Maison pleine de charme en pierre de 102m2, rénovée et qui peut permettre de vivre de plain pied. Ainsi au rez-de-chaussée une entrée dessert une cuisine séparée et une belle pièce de vie traversante de 29m2 avec beau parquet chêne et cheminée. Belle chambre de 12m2 et grande salle de bain avec WC. Local chaufferie avec accès extérieur. A l'étage, 3 vastes chambres desservies par un palier et wc séparé. Fenêtres et portes à double vitrage PVC sur l'ensemble de la maison, isolation faite, chauffage central fuel, ballon d'eau chaude électrique, cave voûtée. Terrain plat, clos et attenant avec portail d'accès et petit terrain permettant de faire un potager en face de la maison. Le tout pour une surface de 464m2. Ensemble en bon état général et habitable immédiatement, à saisir 83500€! Plus de photos sur Françoise Bompeix Optimhome Les honoraires sont à la charge du vendeur. Contactez Françoise BOMPEIX Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°912 472 958 Greffe de GUERET) 07 49 54 49 93 (réf. 600852 )

Ville : Lourdoueix-Saint-Pierre
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23360
Coordonnées : 46.422886, 1.850131
Total : 108 440
Prix d'acquisition : 73 000
Travaux : 29 600
Valeur du bien : 102 600
Frais de notaire : 5 840
Coût estimé : 5 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8964€/an
Fourchette totale : 587€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 7038€ - 11417€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 567,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 336,69
Coût de l'assurance :9 488,50
Taxe foncière : 896,44€/an
Soit par mois : 74,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 747,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon d'eau chaude électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique sur l'eau chaude
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 600(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000
    Peinture cuisine: 10 m² × 20€/m² = 200€; Électricité cuisine: 800€; Main d'œuvre: 1000€ = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Lourdoueix-Saint-Pierre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 964 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 440 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 495
Revenus locatifs : +8 964
Charges déductibles : -34 495
Résultat foncier Année 1 : -25 530(Déficit de 25 530 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 130
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 895 €/an
Revenus locatifs : +8 964
Charges déductibles : -4 895
Résultat foncier Années 2+ : 4 070 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4130.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 96434 4983 622-25 53421 400 €4 134 €4 134 €
29 1444 8023 5264 342---
39 3274 7023 4264 625---
49 5134 5993 3234 914---
59 7034 4923 2165 211---
69 8974 3823 1065 516---
710 0954 2672 9915 828---
810 2974 1492 8736 148---
910 5034 0272 7516 476---
1010 7133 9012 6256 812---
1110 9273 7702 4947 157---
1211 1463 6352 3597 511---
1311 3693 4952 2197 874---
1411 5963 3512 0758 246---
1511 8283 2011 9258 627---
1612 0653 0461 7719 018---
1712 3062 8871 6119 420---
1812 5522 7211 4459 831---
1912 8032 5501 27410 253---
2013 0592 3731 09710 687---
2113 3212 19091411 131---
2213 5872 00072411 587---
2313 8591 80452812 054---
2414 1361 60232612 534---
2514 4191 39211613 026---
TOTAL287 131113 83652 337173 29521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 295
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 883-6 420+8 303
2+1 883+63+1 820
3+1 883+1 387+496
4+1 883+1 474+409
5+1 883+1 563+320
6+1 883+1 655+228
7+1 883+1 748+135
8+1 883+1 844+39
9+1 883+1 943-60
10+1 883+2 044-161
11+1 883+2 147-264
12+1 883+2 253-370
13+1 883+2 362-479
14+1 883+2 474-591
15+1 883+2 588-705
16+1 883+2 706-823
17+1 883+2 826-943
18+1 883+2 949-1 066
19+1 883+3 076-1 193
20+1 883+3 206-1 323
21+1 883+3 339-1 456
22+1 883+3 476-1 593
23+1 883+3 616-1 733
24+1 883+3 760-1 877
25+1 883+3 908-2 025
Total+47 075+51 988+-4 913
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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