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Maison rénovée 5 pièces 83500€

Bien expiré
VilleLourdoueix-Saint-Pierre (23)
Surface100m²
Coût Total108 440€
Loyer Annuel8 964€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 73 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 730 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cette maison est idéalement située dans un hameau à quelques kilomètres de Lourdoueix Saint Pierre et d'Aigurande, bourg dynamique présentant toutes commodités. Nous sommes aussi à 26km de La Châtre et à 60 km de Châteauroux avec la gare SNCF Paris Limoges. Maison pleine de charme en pierre de 102m2, rénovée et qui peut permettre de vivre de plain pied. Ainsi au rez-de-chaussée une entrée dessert une cuisine séparée et une belle pièce de vie traversante de 29m2 avec beau parquet chêne et cheminée. Belle chambre de 12m2 et grande salle de bain avec WC. Local chaufferie avec accès extérieur. A l'étage, 3 vastes chambres desservies par un palier et wc séparé. Fenêtres et portes à double vitrage PVC sur l'ensemble de la maison, isolation faite, chauffage central fuel, ballon d'eau chaude électrique, cave voûtée. Terrain plat, clos et attenant avec portail d'accès et petit terrain permettant de faire un potager en face de la maison. Le tout pour une surface de 464m2. Ensemble en bon état général et habitable immédiatement, à saisir 83500€! Plus de photos sur Françoise Bompeix Optimhome Les honoraires sont à la charge du vendeur. Contactez Françoise BOMPEIX Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°912 472 958 Greffe de GUERET) 07 49 54 49 93 (réf. 600852 )

Ville : Lourdoueix-Saint-Pierre
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23360
Coordonnées : 46.422886, 1.850131
Total : 108 440€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 29 600€
Valeur du bien : 102 600€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8964€/an
Fourchette totale : 587€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 7038€ - 11417€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 567,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 336,69€
Coût de l'assurance :9 488,50€
Taxe foncière : 896,44€/an
Soit par mois : 74,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 747,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon d'eau chaude électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique sur l'eau chaude
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 600 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Peinture cuisine: 10 m² × 20€/m² = 200€; Électricité cuisine: 800€; Main d'œuvre: 1000€ = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Lourdoueix-Saint-Pierre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 964 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 440 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 495 €
Revenus locatifs : +8 964 €
Charges déductibles : -34 495 €
Résultat foncier Année 1 : -25 530 €(Déficit de 25 530 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 130 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 895 €/an
Revenus locatifs : +8 964 €
Charges déductibles : -4 895 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 070 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4130.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 964 €34 498 €3 622 €-25 534 €21 400 €4 134 €4 134 €
29 144 €4 802 €3 526 €4 342 €---
39 327 €4 702 €3 426 €4 625 €---
49 513 €4 599 €3 323 €4 914 €---
59 703 €4 492 €3 216 €5 211 €---
69 897 €4 382 €3 106 €5 516 €---
710 095 €4 267 €2 991 €5 828 €---
810 297 €4 149 €2 873 €6 148 €---
910 503 €4 027 €2 751 €6 476 €---
1010 713 €3 901 €2 625 €6 812 €---
1110 927 €3 770 €2 494 €7 157 €---
1211 146 €3 635 €2 359 €7 511 €---
1311 369 €3 495 €2 219 €7 874 €---
1411 596 €3 351 €2 075 €8 246 €---
1511 828 €3 201 €1 925 €8 627 €---
1612 065 €3 046 €1 771 €9 018 €---
1712 306 €2 887 €1 611 €9 420 €---
1812 552 €2 721 €1 445 €9 831 €---
1912 803 €2 550 €1 274 €10 253 €---
2013 059 €2 373 €1 097 €10 687 €---
2113 321 €2 190 €914 €11 131 €---
2213 587 €2 000 €724 €11 587 €---
2313 859 €1 804 €528 €12 054 €---
2414 136 €1 602 €326 €12 534 €---
2514 419 €1 392 €116 €13 026 €---
TOTAL287 131 €113 836 €52 337 €173 295 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 295 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 883 €-6 420 €+8 303 €
2+1 883 €+63 €+1 820 €
3+1 883 €+1 387 €+496 €
4+1 883 €+1 474 €+409 €
5+1 883 €+1 563 €+320 €
6+1 883 €+1 655 €+228 €
7+1 883 €+1 748 €+135 €
8+1 883 €+1 844 €+39 €
9+1 883 €+1 943 €-60 €
10+1 883 €+2 044 €-161 €
11+1 883 €+2 147 €-264 €
12+1 883 €+2 253 €-370 €
13+1 883 €+2 362 €-479 €
14+1 883 €+2 474 €-591 €
15+1 883 €+2 588 €-705 €
16+1 883 €+2 706 €-823 €
17+1 883 €+2 826 €-943 €
18+1 883 €+2 949 €-1 066 €
19+1 883 €+3 076 €-1 193 €
20+1 883 €+3 206 €-1 323 €
21+1 883 €+3 339 €-1 456 €
22+1 883 €+3 476 €-1 593 €
23+1 883 €+3 616 €-1 733 €
24+1 883 €+3 760 €-1 877 €
25+1 883 €+3 908 €-2 025 €
Total+47 075 €+51 988 €+-4 913 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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