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Appartement à vendre

VilleMetz (57)
Surface47.1m²
Coût Total82 140€
Loyer Annuel8 476€
Rentabilité10.32%
Cashflow/mois+209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 500 €
Surface : 47.1 m²
Prix au m² : 1 496,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 18,98 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition nord, Interphone, Pas de balcon

EXCLUSIVITÉ JLI! Spécial investisseurs locatif, proche centre et accès autoroutiers, au dernier étage avec ascenseur d'une résidence années 1970, grand appartement 2 pièces actuellement loué (bail février 2022), il comprend une entrée et dégagement un séjour de 19m², une cuisine semi-équipée, une chambre et une salle de bains-wc. Place de parking privative en extérieur. Cave en sous-sol. Bon état, fenêtres pvc de 2022. Loyer mensuel 365€ hors charges.

Ville : Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57050
Coordonnées : 49.108991, 6.192646
Total : 82 140€
Prix d'acquisition : 70 500€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 76 500€
Frais de notaire : 5 640€
Coût estimé : 5 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.1m²
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 11.99€ - 18.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8476€/an
Fourchette totale : 565€ - 884€/mois
Fourchette annuelle : 6776€ - 10602€/an
Rentabilité brute :10.32%
Fourchette de rentabilité :8.25% - 12.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :402,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :23,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 426,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 596,33€
Coût de l'assurance :7 187,25€
Taxe foncière : 847,61€/an
Soit par mois : 70,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 706,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 497,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47.1 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé d'après photos manquantes - chambre en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations cosmétiques
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(127 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 476 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 140 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 811 €
Revenus locatifs : +8 476 €
Charges déductibles : -9 811 €
Résultat foncier Année 1 : -1 335 €(Déficit de 1 335 €)
Imputable sur revenu global : 1 335 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 811 €/an
Revenus locatifs : +8 476 €
Charges déductibles : -3 811 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 665 €/an
Prix d'achat du bien : 70 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 825 €(65% de 70 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 666 €/an
Calcul : 45 825 € × 3,636% = 1 666 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 476 €9 813 €2 678 €-1 337 €1 337 €--
28 646 €3 741 €2 606 €4 904 €---
38 819 €3 667 €2 532 €5 152 €---
48 995 €3 590 €2 455 €5 405 €---
59 175 €3 510 €2 375 €5 665 €---
69 358 €3 428 €2 293 €5 930 €---
79 545 €3 343 €2 208 €6 202 €---
89 736 €3 255 €2 120 €6 481 €---
99 931 €3 164 €2 029 €6 767 €---
1010 130 €3 071 €1 936 €7 059 €---
1110 332 €2 974 €1 839 €7 359 €---
1210 539 €2 873 €1 738 €7 665 €---
1310 750 €2 770 €1 635 €7 980 €---
1410 965 €2 663 €1 528 €8 302 €---
1511 184 €2 552 €1 417 €8 632 €---
1611 408 €2 438 €1 303 €8 970 €---
1711 636 €2 320 €1 185 €9 316 €---
1811 869 €2 198 €1 063 €9 671 €---
1912 106 €2 071 €936 €10 034 €---
2012 348 €1 941 €806 €10 407 €---
2112 595 €1 806 €671 €10 789 €---
2212 847 €1 667 €532 €11 180 €---
2313 104 €1 523 €388 €11 581 €---
2413 366 €1 374 €239 €11 992 €---
2513 633 €1 220 €85 €12 413 €---
TOTAL271 492 €72 974 €38 596 €198 519 €1 337 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 401 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 519 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 476 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 780 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 780 €-401 €+2 181 €
2+1 780 €+1 471 €+309 €
3+1 780 €+1 546 €+234 €
4+1 780 €+1 622 €+158 €
5+1 780 €+1 699 €+81 €
6+1 780 €+1 779 €+1 €
7+1 780 €+1 861 €-81 €
8+1 780 €+1 944 €-164 €
9+1 780 €+2 030 €-250 €
10+1 780 €+2 118 €-338 €
11+1 780 €+2 208 €-428 €
12+1 780 €+2 300 €-520 €
13+1 780 €+2 394 €-614 €
14+1 780 €+2 491 €-711 €
15+1 780 €+2 590 €-810 €
16+1 780 €+2 691 €-911 €
17+1 780 €+2 795 €-1 015 €
18+1 780 €+2 901 €-1 121 €
19+1 780 €+3 010 €-1 230 €
20+1 780 €+3 122 €-1 342 €
21+1 780 €+3 237 €-1 457 €
22+1 780 €+3 354 €-1 574 €
23+1 780 €+3 474 €-1 694 €
24+1 780 €+3 598 €-1 818 €
25+1 780 €+3 724 €-1 944 €
Total+44 500 €+59 556 €+-15 056 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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