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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface95m²
Coût Total189 802€
Loyer Annuel13 259€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 400 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 562,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, calme, Pas de balcon

Vincent TILLOLOY En exclusivité, venez découvrir ce bel appartement de type T4 de 95 m², situé au 3 € étage avec ascenseur au sein de la Résidence Parc de Beauvillé, un cadre verdoyant et recherché. L'appartement se compose de :

Un hall d'entrée spacieux, un séjour/salon lumineux de 30 m² donnant accès à un balcon avec vue sur l'étang, une cuisine aménagée et équipée de 13 m², trois chambres confortables, une salle d'eau, une salle de bains et WC séparés

Atouts supplémentaires : balcon agréable exposé sur un environnement calme,fenêtres double vitrage récentes, cave.Résidence raccordée au réseau de chaleur urbain, DPE en C (bonne performance énergétique) Idéalement située à moins de 15 minutes à pied de la gare, laquelle accueillera le TGV en 2027, cette résidence offre un excellent compromis entre tranquillité et accessibilité.

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.894686, 2.290807
Total : 189 802€
Prix d'acquisition : 148 400€
Travaux : 29 530€
Valeur du bien : 177 930€
Frais de notaire : 11 872€
Coût estimé : 11 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1105€/mois
Loyer annuel estimé : 13259€/an
Fourchette totale : 893€ - 1367€/mois
Fourchette annuelle : 10717€ - 16402€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 612,11 €/m²
Basé sur :492 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 150 €
Prix d'achat :148 400 €
Décote à l'achat :-99 750€ (-40.2%)
Marge achat-revente :58 348€ (23.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 802€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :940,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 995,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 211,40€
Coût de l'assurance :16 607,67€
Taxe foncière : 1 325,87€/an
Soit par mois : 110,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 104,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 105,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 530 €(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 105 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 259 €/an
Calcul : 1 105 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 371 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 802 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 326 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 530 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 891 €
Revenus locatifs : +13 259 €
Charges déductibles : -37 891 €
Résultat foncier Année 1 : -24 633 €(Déficit de 24 633 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 933 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 361 €/an
Revenus locatifs : +13 259 €
Charges déductibles : -8 361 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13932.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 460 €(65% de 148 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 508 €/an
Calcul : 96 460 € × 3,636% = 3 508 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 259 €37 898 €6 377 €-24 639 €10 700 €13 939 €13 939 €
213 524 €8 198 €6 208 €5 326 €--8 613 €
313 794 €8 023 €6 033 €5 771 €--2 842 €
414 070 €7 842 €5 852 €6 228 €---
514 352 €7 654 €5 664 €6 697 €---
614 639 €7 460 €5 470 €7 178 €---
714 931 €7 260 €5 269 €7 672 €---
815 230 €7 052 €5 062 €8 178 €---
915 535 €6 837 €4 847 €8 697 €---
1015 845 €6 615 €4 625 €9 230 €---
1116 162 €6 385 €4 395 €9 777 €---
1216 485 €6 147 €4 157 €10 338 €---
1316 815 €5 901 €3 911 €10 914 €---
1417 152 €5 647 €3 657 €11 505 €---
1517 495 €5 384 €3 394 €12 111 €---
1617 844 €5 111 €3 121 €12 733 €---
1718 201 €4 830 €2 839 €13 372 €---
1818 565 €4 538 €2 548 €14 027 €---
1918 937 €4 236 €2 246 €14 700 €---
2019 315 €3 924 €1 934 €15 391 €---
2119 702 €3 602 €1 612 €16 100 €---
2220 096 €3 268 €1 278 €16 828 €---
2320 498 €2 922 €932 €17 575 €---
2420 908 €2 565 €575 €18 343 €---
2521 326 €2 195 €205 €19 131 €---
TOTAL424 679 €171 496 €92 211 €253 183 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 183 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 259 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 784 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 784 €-3 210 €+5 994 €
2+2 784 €0 €+2 784 €
3+2 784 €0 €+2 784 €
4+2 784 €+1 016 €+1 768 €
5+2 784 €+2 009 €+775 €
6+2 784 €+2 153 €+631 €
7+2 784 €+2 302 €+482 €
8+2 784 €+2 453 €+331 €
9+2 784 €+2 609 €+175 €
10+2 784 €+2 769 €+15 €
11+2 784 €+2 933 €-149 €
12+2 784 €+3 101 €-317 €
13+2 784 €+3 274 €-490 €
14+2 784 €+3 451 €-667 €
15+2 784 €+3 633 €-849 €
16+2 784 €+3 820 €-1 036 €
17+2 784 €+4 012 €-1 228 €
18+2 784 €+4 208 €-1 424 €
19+2 784 €+4 410 €-1 626 €
20+2 784 €+4 617 €-1 833 €
21+2 784 €+4 830 €-2 046 €
22+2 784 €+5 048 €-2 264 €
23+2 784 €+5 273 €-2 489 €
24+2 784 €+5 503 €-2 719 €
25+2 784 €+5 739 €-2 955 €
Total+69 600 €+75 955 €+-6 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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