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Achat propriété

Bien expiré
VilleRozay-en-Brie (77)
Surface370m²
Coût Total393 460€
Loyer Annuel54 234€
Rentabilité13.78%
Cashflow/mois+2 008€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 500 €
Surface : 370 m²
Prix au m² : 809,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Surface de 370 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, 1 Parking, Terrain de 534 m²

Au centre historique de Rozay en Brie, cette propriété Briarde incomparable, berceau de tous vos projets. Accès par une charmante cour pavée à l'abri des regards, encadrée d'une habitation 3 chambres marquée du cachet des pierres et des poutres, accolée à une salle de spectacles de plus de 300 m², avec scène, bar, vestiaires, hall d'accueil, scène, sanitaires et réserves. En sous-sol, cave voutée aménagée en salle de restaurant. Cette pièce du patrimoine Rozéen s'offre à de multiples possibilités, atelier d'artistes, salle de sports, école de danse, de théâtre .. A vous de voir !! . Référence agence : 0000

Ville : Rozay-en-Brie
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77540
Coordonnées : 48.683800, 2.951690
Total : 393 460€
Prix d'acquisition : 299 500€
Travaux : 70 000€
Valeur du bien : 369 500€
Frais de notaire : 23 960€
Coût estimé : 23 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 370m²
Loyer prédit : 12.21€/m²/mois
Fourchette : 10.66€ - 14.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 4519€/mois
Loyer annuel estimé : 54234€/an
Fourchette totale : 3942€ - 5181€/mois
Fourchette annuelle : 47310€ - 62171€/an
Rentabilité brute :13.78%
Fourchette de rentabilité :12.02% - 15.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :393 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 944,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :114,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 059,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :189 896,68€
Coût de l'assurance :34 427,75€
Taxe foncière : 5 423,37€/an
Soit par mois : 451,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 519,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 511,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 008,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 370 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 46 fenêtres (estimation basée sur 370 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 370 m²
Raison: DPE E - Maison - Très efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des surfaces du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (estimation 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 000 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 400€ = 18400€ (installation incluse)
  • Isolation:14 800€
    Isolation combles: 370 m² × 40€/m² = 14800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (installation incluse)
  • Chambres:8 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 100€/m² = 8000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rozay-en-Brie (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 54 234 €/an
Calcul : 4 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 129 €/an
Base de calcul : Emprunt de 393 460 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 377 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 423 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 930 €
Revenus locatifs : +54 234 €
Charges déductibles : -89 930 €
Résultat foncier Année 1 : -35 696 €(Déficit de 35 696 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 296 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 930 €/an
Revenus locatifs : +54 234 €
Charges déductibles : -19 930 €
Résultat foncier Années 2+ : 34 304 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14296.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 675 €(65% de 299 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 079 €/an
Calcul : 194 675 € × 3,636% = 7 079 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
154 234 €89 942 €13 142 €-35 709 €21 400 €14 309 €14 309 €
255 318 €19 593 €12 792 €35 726 €---
356 425 €19 231 €12 430 €37 194 €---
457 553 €18 856 €12 056 €38 697 €---
558 704 €18 469 €11 669 €40 235 €---
659 878 €18 069 €11 268 €41 810 €---
761 076 €17 655 €10 854 €43 421 €---
862 297 €17 226 €10 426 €45 071 €---
963 543 €16 783 €9 983 €46 760 €---
1064 814 €16 325 €9 524 €48 490 €---
1166 111 €15 851 €9 050 €50 260 €---
1267 433 €15 360 €8 560 €52 073 €---
1368 781 €14 853 €8 053 €53 928 €---
1470 157 €14 328 €7 528 €55 829 €---
1571 560 €13 786 €6 985 €57 774 €---
1672 991 €13 225 €6 424 €59 767 €---
1774 451 €12 644 €5 844 €61 807 €---
1875 940 €12 044 €5 243 €63 897 €---
1977 459 €11 423 €4 622 €66 036 €---
2079 008 €10 780 €3 980 €68 228 €---
2180 588 €10 116 €3 315 €70 473 €---
2282 200 €9 429 €2 628 €72 772 €---
2383 844 €8 718 €1 917 €75 126 €---
2485 521 €7 983 €1 182 €77 539 €---
2587 232 €7 222 €422 €80 009 €---
TOTAL1 737 122 €429 909 €189 897 €1 307 213 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 307 213 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 54 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 389 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 389 €-6 420 €+17 809 €
2+11 389 €+6 425 €+4 964 €
3+11 389 €+11 158 €+231 €
4+11 389 €+11 609 €-220 €
5+11 389 €+12 071 €-682 €
6+11 389 €+12 543 €-1 154 €
7+11 389 €+13 026 €-1 637 €
8+11 389 €+13 521 €-2 132 €
9+11 389 €+14 028 €-2 639 €
10+11 389 €+14 547 €-3 158 €
11+11 389 €+15 078 €-3 689 €
12+11 389 €+15 622 €-4 233 €
13+11 389 €+16 179 €-4 790 €
14+11 389 €+16 749 €-5 360 €
15+11 389 €+17 332 €-5 943 €
16+11 389 €+17 930 €-6 541 €
17+11 389 €+18 542 €-7 153 €
18+11 389 €+19 169 €-7 780 €
19+11 389 €+19 811 €-8 422 €
20+11 389 €+20 468 €-9 079 €
21+11 389 €+21 142 €-9 753 €
22+11 389 €+21 831 €-10 442 €
23+11 389 €+22 538 €-11 149 €
24+11 389 €+23 262 €-11 873 €
25+11 389 €+24 003 €-12 614 €
Total+284 725 €+392 164 €+-107 439 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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