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Maison de bourg - Neuvy-le-roi

Bien expiré
VilleNeuvy-le-Roi (37)
Surface103m²
Coût Total158 936€
Loyer Annuel8 949€
Rentabilité5.63%
Cashflow/mois-161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison située dans le bourg de Neuvy-le-roi avec accès aux commerces et aux services en 5 minutes à pieds. Composée actuellement d'une cuisine, d'une pièce à vivre, de deux chambres et d'une salle d'eau, avec au rez de chaussée une pièce pouvant faire office de bureau ou de troisième chambre. L'entrée débouche sur une grande pièce (chaufferie) pouvant être très facilement ré-aménagée différement. Bien que nécessitant des travaux de rénovation, vous l'aurez compris, cette maisoin à la jolie façade en pierre représente un fort potentiel d'habitation de part ses nombreuses pièces à exploiter. Un grenier aménageable s'offre à vous. Elle dispose en plus de plusieurs petits cagibis et d'un garage pour une voiture donnant sur la rue. Possibilité de garer plusieurs véhicules ou camping-car sous le porche couvert. Enfin un jardin et une véranda complètent le tout. Bien à vendre très intéresssant pour tout 1er achat ou investissement. Vous souhaitez le visiter : Contactez Corinne de NORAY au O6.14.33.74.26 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Neuvy-le-Roi
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37370
Coordonnées : 47.604947, 0.606959
Total : 158 936€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 47 696€
Valeur du bien : 150 696€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 746€/mois
Loyer annuel estimé : 8949€/an
Fourchette totale : 596€ - 934€/mois
Fourchette annuelle : 7149€ - 11202€/an
Rentabilité brute :5.63%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 936€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :47,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 832,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 453,91€
Coût de l'assurance :14 304,24€
Taxe foncière : 894,89€/an
Soit par mois : 74,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 745,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (103 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et léger rafraîchissement du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: surface maison en m² (103 m²)
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 696 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 120€
    Isolation combles: 103 m² × 40€/m² = 4120€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1800€/m² = 18000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (installation incluse)
  • Chambres:4 400€
    Rénovation chambres: 20 m² × 220€/m² = 4400€ (installation incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:1 236€
    Mise aux normes plomberie: 103 m² × 12€/m² = 1236€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuvy-le-Roi. Les prix ont été adaptés selon la région avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 949 €/an
Calcul : 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 288 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 936 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 895 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 696 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 451 €
Revenus locatifs : +8 949 €
Charges déductibles : -54 451 €
Résultat foncier Année 1 : -45 502 €(Déficit de 45 502 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 102 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 755 €/an
Revenus locatifs : +8 949 €
Charges déductibles : -6 755 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 194 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24101.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 949 €54 456 €5 293 €-45 507 €21 400 €24 107 €24 107 €
29 128 €6 619 €5 152 €2 509 €--21 598 €
39 310 €6 473 €5 006 €2 838 €--18 760 €
49 497 €6 322 €4 855 €3 175 €--15 586 €
59 687 €6 166 €4 699 €3 521 €--12 065 €
69 880 €6 004 €4 537 €3 876 €--8 189 €
710 078 €5 837 €4 370 €4 240 €--3 949 €
810 279 €5 665 €4 198 €4 615 €---
910 485 €5 486 €4 019 €4 999 €---
1010 695 €5 302 €3 834 €5 393 €---
1110 909 €5 110 €3 643 €5 798 €---
1211 127 €4 913 €3 446 €6 214 €---
1311 349 €4 709 €3 242 €6 641 €---
1411 576 €4 497 €3 030 €7 079 €---
1511 808 €4 279 €2 812 €7 529 €---
1612 044 €4 053 €2 586 €7 991 €---
1712 285 €3 819 €2 352 €8 466 €---
1812 531 €3 577 €2 110 €8 953 €---
1912 781 €3 327 €1 860 €9 454 €---
2013 037 €3 069 €1 602 €9 968 €---
2113 298 €2 801 €1 334 €10 496 €---
2213 564 €2 525 €1 058 €11 039 €---
2313 835 €2 239 €771 €11 596 €---
2414 111 €1 943 €476 €12 169 €---
2514 394 €1 637 €170 €12 757 €---
TOTAL286 635 €160 826 €76 454 €125 809 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 879 €-6 420 €+8 299 €
2+1 879 €0 €+1 879 €
3+1 879 €0 €+1 879 €
4+1 879 €0 €+1 879 €
5+1 879 €0 €+1 879 €
6+1 879 €0 €+1 879 €
7+1 879 €0 €+1 879 €
8+1 879 €+200 €+1 679 €
9+1 879 €+1 500 €+379 €
10+1 879 €+1 618 €+261 €
11+1 879 €+1 739 €+140 €
12+1 879 €+1 864 €+15 €
13+1 879 €+1 992 €-113 €
14+1 879 €+2 124 €-245 €
15+1 879 €+2 259 €-380 €
16+1 879 €+2 397 €-518 €
17+1 879 €+2 540 €-661 €
18+1 879 €+2 686 €-807 €
19+1 879 €+2 836 €-957 €
20+1 879 €+2 990 €-1 111 €
21+1 879 €+3 149 €-1 270 €
22+1 879 €+3 312 €-1 433 €
23+1 879 €+3 479 €-1 600 €
24+1 879 €+3 651 €-1 772 €
25+1 879 €+3 827 €-1 948 €
Total+46 975 €+37 743 €+9 232 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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