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Maison de bourg - Neuvy-le-roi

Bien expiré
VilleNeuvy-le-Roi (37)
Surface103
Coût Total158 936
Loyer Annuel8 949
Rentabilité5.63%
Cashflow/mois-161
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison située dans le bourg de Neuvy-le-roi avec accès aux commerces et aux services en 5 minutes à pieds. Composée actuellement d'une cuisine, d'une pièce à vivre, de deux chambres et d'une salle d'eau, avec au rez de chaussée une pièce pouvant faire office de bureau ou de troisième chambre. L'entrée débouche sur une grande pièce (chaufferie) pouvant être très facilement ré-aménagée différement. Bien que nécessitant des travaux de rénovation, vous l'aurez compris, cette maisoin à la jolie façade en pierre représente un fort potentiel d'habitation de part ses nombreuses pièces à exploiter. Un grenier aménageable s'offre à vous. Elle dispose en plus de plusieurs petits cagibis et d'un garage pour une voiture donnant sur la rue. Possibilité de garer plusieurs véhicules ou camping-car sous le porche couvert. Enfin un jardin et une véranda complètent le tout. Bien à vendre très intéresssant pour tout 1er achat ou investissement. Vous souhaitez le visiter : Contactez Corinne de NORAY au O6.14.33.74.26 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Neuvy-le-Roi
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37370
Coordonnées : 47.604947, 0.606959
Total : 158 936
Prix d'acquisition : 103 000
Travaux : 47 696
Valeur du bien : 150 696
Frais de notaire : 8 240
Coût estimé : 8 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 746€/mois
Loyer annuel estimé : 8949€/an
Fourchette totale : 596€ - 934€/mois
Fourchette annuelle : 7149€ - 11202€/an
Rentabilité brute :5.63%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 936
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :47,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 832,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 453,91
Coût de l'assurance :14 304,24
Taxe foncière : 894,89€/an
Soit par mois : 74,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 745,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (103 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et léger rafraîchissement du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: surface maison en m² (103 m²)
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 696(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 120
    Isolation combles: 103 m² × 40€/m² = 4120€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1800€/m² = 18000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:240
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (installation incluse)
  • Chambres:4 400
    Rénovation chambres: 20 m² × 220€/m² = 4400€ (installation incluse)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:1 236
    Mise aux normes plomberie: 103 m² × 12€/m² = 1236€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuvy-le-Roi. Les prix ont été adaptés selon la région avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 820✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 949 €/an
Calcul : 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 288 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 936 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 895 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 696
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 451
Revenus locatifs : +8 949
Charges déductibles : -54 451
Résultat foncier Année 1 : -45 502(Déficit de 45 502 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 102
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 755 €/an
Revenus locatifs : +8 949
Charges déductibles : -6 755
Résultat foncier Années 2+ : 2 194 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24101.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 94954 4565 293-45 50721 400 €24 107 €24 107 €
29 1286 6195 1522 509--21 598 €
39 3106 4735 0062 838--18 760 €
49 4976 3224 8553 175--15 586 €
59 6876 1664 6993 521--12 065 €
69 8806 0044 5373 876--8 189 €
710 0785 8374 3704 240--3 949 €
810 2795 6654 1984 615---
910 4855 4864 0194 999---
1010 6955 3023 8345 393---
1110 9095 1103 6435 798---
1211 1274 9133 4466 214---
1311 3494 7093 2426 641---
1411 5764 4973 0307 079---
1511 8084 2792 8127 529---
1612 0444 0532 5867 991---
1712 2853 8192 3528 466---
1812 5313 5772 1108 953---
1912 7813 3271 8609 454---
2013 0373 0691 6029 968---
2113 2982 8011 33410 496---
2213 5642 5251 05811 039---
2313 8352 23977111 596---
2414 1111 94347612 169---
2514 3941 63717012 757---
TOTAL286 635160 82676 454125 80921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 809
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 879-6 420+8 299
2+1 8790+1 879
3+1 8790+1 879
4+1 8790+1 879
5+1 8790+1 879
6+1 8790+1 879
7+1 8790+1 879
8+1 879+200+1 679
9+1 879+1 500+379
10+1 879+1 618+261
11+1 879+1 739+140
12+1 879+1 864+15
13+1 879+1 992-113
14+1 879+2 124-245
15+1 879+2 259-380
16+1 879+2 397-518
17+1 879+2 540-661
18+1 879+2 686-807
19+1 879+2 836-957
20+1 879+2 990-1 111
21+1 879+3 149-1 270
22+1 879+3 312-1 433
23+1 879+3 479-1 600
24+1 879+3 651-1 772
25+1 879+3 827-1 948
Total+46 975+37 743+9 232
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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