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Détails du bien

Bien expiré
VilleGuilvinec (29)
Surface164m²
Coût Total221 520€
Loyer Annuel19 578€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+309€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 1 182,93 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

GUILVINEC - Au coeur de la ville, venez découvrir cette maison à usage mixte de commerce et habitation, se composant au rez de chaussée d'un local commercial d'une superficie d'environ 60 m2. A l'étage, vous disposez d'une cuisine, d'un séjour, de deux chambres et d'une salle de bains, le second étage desservant 2 chambres.

Ville : Guilvinec
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29730
Total : 221 520€
Prix d'acquisition : 194 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 206 000€
Frais de notaire : 15 520€
Coût estimé : 15 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 12.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1631€/mois
Loyer annuel estimé : 19578€/an
Fourchette totale : 1303€ - 2042€/mois
Fourchette annuelle : 15642€ - 24504€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 11.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 094,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :64,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 159,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 912,80€
Coût de l'assurance :19 383,00€
Taxe foncière : 1 957,77€/an
Soit par mois : 163,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 631,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 322,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :308,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 494 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€/système = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 578 €/an
Calcul : 1 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 520 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 775 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 958 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 125 €
Revenus locatifs : +19 578 €
Charges déductibles : -22 125 €
Résultat foncier Année 1 : -2 547 €(Déficit de 2 547 €)
Imputable sur revenu global : 2 547 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 125 €/an
Revenus locatifs : +19 578 €
Charges déductibles : -10 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 453 €/an
Prix d'achat du bien : 194 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 100 €(65% de 194 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 585 €/an
Calcul : 126 100 € × 3,636% = 4 585 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 578 €22 132 €7 399 €-2 554 €2 554 €--
219 969 €9 935 €7 202 €10 034 €---
320 369 €9 731 €6 998 €10 637 €---
420 776 €9 521 €6 788 €11 255 €---
521 192 €9 303 €6 570 €11 889 €---
621 615 €9 077 €6 344 €12 538 €---
722 048 €8 844 €6 111 €13 204 €---
822 489 €8 603 €5 870 €13 886 €---
922 938 €8 353 €5 620 €14 585 €---
1023 397 €8 095 €5 362 €15 302 €---
1123 865 €7 828 €5 095 €16 037 €---
1224 342 €7 552 €4 819 €16 790 €---
1324 829 €7 267 €4 534 €17 563 €---
1425 326 €6 971 €4 238 €18 354 €---
1525 832 €6 666 €3 933 €19 166 €---
1626 349 €6 350 €3 617 €19 999 €---
1726 876 €6 023 €3 290 €20 853 €---
1827 414 €5 685 €2 952 €21 728 €---
1927 962 €5 335 €2 602 €22 626 €---
2028 521 €4 974 €2 241 €23 547 €---
2129 091 €4 600 €1 867 €24 492 €---
2229 673 €4 213 €1 480 €25 461 €---
2330 267 €3 813 €1 079 €26 454 €---
2430 872 €3 399 €666 €27 473 €---
2531 490 €2 970 €237 €28 519 €---
TOTAL627 080 €187 240 €106 913 €439 840 €2 554 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 766 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 439 840 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 578 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 111 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 111 €-766 €+4 877 €
2+4 111 €+3 010 €+1 101 €
3+4 111 €+3 191 €+920 €
4+4 111 €+3 377 €+734 €
5+4 111 €+3 567 €+544 €
6+4 111 €+3 761 €+350 €
7+4 111 €+3 961 €+150 €
8+4 111 €+4 166 €-55 €
9+4 111 €+4 376 €-265 €
10+4 111 €+4 591 €-480 €
11+4 111 €+4 811 €-700 €
12+4 111 €+5 037 €-926 €
13+4 111 €+5 269 €-1 158 €
14+4 111 €+5 506 €-1 395 €
15+4 111 €+5 750 €-1 639 €
16+4 111 €+6 000 €-1 889 €
17+4 111 €+6 256 €-2 145 €
18+4 111 €+6 519 €-2 408 €
19+4 111 €+6 788 €-2 677 €
20+4 111 €+7 064 €-2 953 €
21+4 111 €+7 348 €-3 237 €
22+4 111 €+7 638 €-3 527 €
23+4 111 €+7 936 €-3 825 €
24+4 111 €+8 242 €-4 131 €
25+4 111 €+8 556 €-4 445 €
Total+102 775 €+131 952 €+-29 177 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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