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Appartement 2 pièces 51 m²

VilleRueil-Malmaison (92)
Surface51m²
Coût Total213 100€
Loyer Annuel16 095€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 3 235,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 51 m² - Appartement 2 pièces 51 m²

1

Surface : 51 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 258 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/04/2026

Consommation énergie primaire : 191 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 950 € et 1 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Rueil-Malmaison
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92500
Coordonnées : 48.878513, 2.181005
Total : 213 100€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 34 900€
Valeur du bien : 199 900€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 26.30€/m²/mois
Fourchette : 21.85€ - 31.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1341€/mois
Loyer annuel estimé : 16095€/an
Fourchette totale : 1114€ - 1614€/mois
Fourchette annuelle : 13373€ - 19371€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 625 €/m²
Basé sur :111 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :286 875 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-121 875€ (-42.5%)
Marge achat-revente :73 775€ (25.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 066,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 128,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 948,65€
Coût de l'assurance :18 646,25€
Taxe foncière : 1 609,48€/an
Soit par mois : 134,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 341,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 263,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 51 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité.
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 900 €(684 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 900€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 500€
    Cuisine complète: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Salle de bain complète: 3500€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture chambres (20 m²): 20€/m² × 20 = 400€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture salon (30 m²): 20€/m² × 30 = 600€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 341 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 095 €/an
Calcul : 1 341 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 620 €
Revenus locatifs : +16 095 €
Charges déductibles : -44 620 €
Résultat foncier Année 1 : -28 525 €(Déficit de 28 525 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 125 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 720 €/an
Revenus locatifs : +16 095 €
Charges déductibles : -9 720 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7125.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 095 €44 627 €7 372 €-28 532 €21 400 €7 132 €7 132 €
216 417 €9 534 €7 179 €6 883 €--250 €
316 745 €9 334 €6 979 €7 411 €---
417 080 €9 127 €6 772 €7 953 €---
517 422 €8 913 €6 557 €8 509 €---
617 770 €8 690 €6 335 €9 080 €---
718 125 €8 460 €6 105 €9 665 €---
818 488 €8 222 €5 867 €10 266 €---
918 858 €7 976 €5 620 €10 882 €---
1019 235 €7 720 €5 365 €11 515 €---
1119 620 €7 456 €5 100 €12 164 €---
1220 012 €7 182 €4 826 €12 830 €---
1320 412 €6 898 €4 543 €13 514 €---
1420 820 €6 604 €4 249 €14 216 €---
1521 237 €6 300 €3 945 €14 937 €---
1621 662 €5 985 €3 630 €15 676 €---
1722 095 €5 659 €3 304 €16 436 €---
1822 537 €5 321 €2 966 €17 216 €---
1922 987 €4 971 €2 616 €18 016 €---
2023 447 €4 609 €2 254 €18 838 €---
2123 916 €4 234 €1 878 €19 682 €---
2224 394 €3 845 €1 490 €20 549 €---
2324 882 €3 443 €1 088 €21 439 €---
2425 380 €3 026 €671 €22 354 €---
2525 888 €2 595 €239 €23 293 €---
TOTAL515 523 €200 732 €106 949 €314 791 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 791 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 095 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 380 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 380 €-6 420 €+9 800 €
2+3 380 €0 €+3 380 €
3+3 380 €+2 148 €+1 232 €
4+3 380 €+2 386 €+994 €
5+3 380 €+2 553 €+827 €
6+3 380 €+2 724 €+656 €
7+3 380 €+2 899 €+481 €
8+3 380 €+3 080 €+300 €
9+3 380 €+3 265 €+115 €
10+3 380 €+3 454 €-74 €
11+3 380 €+3 649 €-269 €
12+3 380 €+3 849 €-469 €
13+3 380 €+4 054 €-674 €
14+3 380 €+4 265 €-885 €
15+3 380 €+4 481 €-1 101 €
16+3 380 €+4 703 €-1 323 €
17+3 380 €+4 931 €-1 551 €
18+3 380 €+5 165 €-1 785 €
19+3 380 €+5 405 €-2 025 €
20+3 380 €+5 651 €-2 271 €
21+3 380 €+5 905 €-2 525 €
22+3 380 €+6 165 €-2 785 €
23+3 380 €+6 432 €-3 052 €
24+3 380 €+6 706 €-3 326 €
25+3 380 €+6 988 €-3 608 €
Total+84 500 €+94 437 €+-9 937 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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