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Détails du bien

VilleTroyes (10)
Surface57
Coût Total136 260
Loyer Annuel8 631
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-67
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 263,16 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3

Century 21 Martinot vous propose Cet appartement duplex de 57,80 m² qui n'attend que votre imagination pour révéler tout son potentiel. Ce bien de Type I se compose d'une pièce de vie avec cuisinette ainsi que d'une salle de bains avec WC. L'ensemble est à rénover entièrement, vous offrant ainsi une totale liberté pour créer un intérieur à votre image. Son format duplex lui apporte un caractère singulier et une volumétrie généreuse, rare pour ce type de bien. Idéal pour un investisseur, un primo-accédant ou tout acheteur souhaitant personnaliser entièrement son futur logement, ce bien est proposé à un prix attractif en rapport avec son état. À visiter sans attendre ! Contactez James au 06.13.73.61.83 - https://www.century21-martinot-immobilier-troyes.com/mentions_legales/

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.303765, 4.081879
Total : 136 260
Prix d'acquisition : 72 000
Travaux : 58 500
Valeur du bien : 130 500
Frais de notaire : 5 760
Coût estimé : 5 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 719€/mois
Loyer annuel estimé : 8631€/an
Fourchette totale : 575€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 6902€ - 10793€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 716,42 €/m²
Basé sur :447 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 836
Prix d'achat :72 000
Décote à l'achat :-25 836 (-26.4%)
Marge achat-revente :-38 424€ (-39.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 714,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 199,12
Coût de l'assurance :11 922,75
Taxe foncière : 863,11€/an
Soit par mois : 71,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 719,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain à rénover entièrement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État moyen - parquet usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État moyen - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 assumé - salon à rénover entièrement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 500(1 026 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 800€/fenêtre × 6 = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 800
    Parquet flottant: 56 m² × 50€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 56 m² × 25€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:12 000
    Rénovation complète salon: 12000€ (incluant peinture, revêtement de sol, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 631 €/an
Calcul : 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 574 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 260 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 414
Revenus locatifs : +8 631
Charges déductibles : -64 414
Résultat foncier Année 1 : -55 783(Déficit de 55 783 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 383
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 914 €/an
Revenus locatifs : +8 631
Charges déductibles : -5 914
Résultat foncier Années 2+ : 2 717 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34382.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 63164 4184 578-55 78721 400 €34 387 €34 387 €
28 8045 7974 4573 007--31 380 €
38 9805 6714 3313 309--28 072 €
49 1595 5414 2013 618--24 453 €
59 3435 4064 0663 936--20 517 €
69 5295 2673 9274 262--16 255 €
79 7205 1233 7834 597--11 658 €
89 9144 9743 6344 940--6 717 €
910 1134 8203 4805 293--1 424 €
1010 3154 6603 3205 655---
1110 5214 4953 1556 026---
1210 7324 3252 9856 407---
1310 9464 1482 8086 798---
1411 1653 9652 6257 200---
1511 3893 7762 4367 612---
1611 6163 5812 2418 036---
1711 8493 3782 0388 470---
1812 0863 1691 8298 916---
1912 3272 9531 6139 375---
2012 5742 7291 3899 845---
2112 8252 4971 15710 328---
2213 0822 25791710 825---
2313 3432 00966911 334---
2413 6101 75341311 858---
2513 8831 48714712 395---
TOTAL276 456158 20066 199118 25621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 256
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 813 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 813-6 420+8 233
2+1 8130+1 813
3+1 8130+1 813
4+1 8130+1 813
5+1 8130+1 813
6+1 8130+1 813
7+1 8130+1 813
8+1 8130+1 813
9+1 8130+1 813
10+1 813+1 269+544
11+1 813+1 808+5
12+1 813+1 922-109
13+1 813+2 039-226
14+1 813+2 160-347
15+1 813+2 284-471
16+1 813+2 411-598
17+1 813+2 541-728
18+1 813+2 675-862
19+1 813+2 812-999
20+1 813+2 954-1 141
21+1 813+3 099-1 286
22+1 813+3 247-1 434
23+1 813+3 400-1 587
24+1 813+3 557-1 744
25+1 813+3 719-1 906
Total+45 325+35 477+9 848
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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