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Vente maison 4 pièces 90 m² Callac (22160) - Superimmo

VilleCallac (22)
Surface90m²
Coût Total151 472€
Loyer Annuel7 622€
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 400 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 960 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison à vendre idéalement située à Callac — parfaite pour une famille ou un investissement. Datant de 1930 et bien entretenue, cette demeure de 90 m² offre 3 chambres confortables, 1 séjour lumineux et des prestations pratiques : parking privé et raccordement au tout-à-l'égout . Agencement fonctionnel, ambiance chaleureuse et beau potentiel d'aménagement. Prix attractif : 86 400 EUR . Ne laissez pas passer cette opportunité — contactez-nous pour une visite dès maintenant . Référence agence : 0000

Ville : Callac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22160
Coordonnées : 48.409683, -3.422058
Total : 151 472€
Prix d'acquisition : 86 400€
Travaux : 58 160€
Valeur du bien : 144 560€
Frais de notaire : 6 912€
Coût estimé : 6 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7622€/an
Fourchette totale : 496€ - 813€/mois
Fourchette annuelle : 5954€ - 9757€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :3.93% - 6.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :984,38 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 594 €
Prix d'achat :86 400 €
Décote à l'achat :-2 194€ (-2.5%)
Marge achat-revente :-62 878€ (-71.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 472€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :759,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :44,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 804,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 507,07€
Coût de l'assurance :13 253,80€
Taxe foncière : 762,21€/an
Soit par mois : 63,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 867,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 160 €(646 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2500€
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 50€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:10 560€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 1760€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres - Revêtement sol:2 664€
    Parquet flottant: 37 m² × 60€/m² = 2220€, Main d'œuvre: 444€
  • Chambres - Peinture:1 776€
    Peinture murs et plafonds: 37 m² × 40€/m² = 1480€, Main d'œuvre: 296€
  • Salon - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 32€/m² = 800€, Main d'œuvre: 160€
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture murs entrée: 4 m² × 50€/m² = 200€, Main d'œuvre: 40€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Callac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 622 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 265 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 472 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 718 €
Revenus locatifs : +7 622 €
Charges déductibles : -64 718 €
Résultat foncier Année 1 : -57 095 €(Déficit de 57 095 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 695 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 558 €/an
Revenus locatifs : +7 622 €
Charges déductibles : -6 558 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 065 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35695.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 160 €(65% de 86 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 042 €/an
Calcul : 56 160 € × 3,636% = 2 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 622 €64 722 €5 270 €-57 100 €21 400 €35 700 €35 700 €
27 775 €6 425 €5 132 €1 350 €--34 351 €
37 930 €6 282 €4 990 €1 648 €--32 703 €
48 089 €6 134 €4 842 €1 954 €--30 748 €
58 250 €5 981 €4 689 €2 269 €--28 479 €
68 415 €5 823 €4 531 €2 592 €--25 887 €
78 584 €5 659 €4 366 €2 925 €--22 962 €
88 755 €5 489 €4 196 €3 267 €--19 695 €
98 931 €5 313 €4 020 €3 618 €--16 077 €
109 109 €5 130 €3 838 €3 979 €--12 099 €
119 291 €4 941 €3 649 €4 350 €--7 749 €
129 477 €4 746 €3 453 €4 732 €---
139 667 €4 543 €3 251 €5 124 €---
149 860 €4 333 €3 041 €5 527 €---
1510 057 €4 116 €2 823 €5 942 €---
1610 258 €3 890 €2 598 €6 368 €---
1710 464 €3 657 €2 365 €6 806 €---
1810 673 €3 415 €2 123 €7 257 €---
1910 886 €3 165 €1 873 €7 721 €---
2011 104 €2 906 €1 614 €8 198 €---
2111 326 €2 637 €1 345 €8 689 €---
2211 553 €2 359 €1 067 €9 193 €---
2311 784 €2 071 €779 €9 712 €---
2412 019 €1 773 €481 €10 246 €---
2512 260 €1 464 €172 €10 796 €---
TOTAL244 139 €166 976 €76 507 €77 163 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 163 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 601 €-6 420 €+8 021 €
2+1 601 €0 €+1 601 €
3+1 601 €0 €+1 601 €
4+1 601 €0 €+1 601 €
5+1 601 €0 €+1 601 €
6+1 601 €0 €+1 601 €
7+1 601 €0 €+1 601 €
8+1 601 €0 €+1 601 €
9+1 601 €0 €+1 601 €
10+1 601 €0 €+1 601 €
11+1 601 €0 €+1 601 €
12+1 601 €+1 419 €+182 €
13+1 601 €+1 537 €+64 €
14+1 601 €+1 658 €-57 €
15+1 601 €+1 782 €-181 €
16+1 601 €+1 910 €-309 €
17+1 601 €+2 042 €-441 €
18+1 601 €+2 177 €-576 €
19+1 601 €+2 316 €-715 €
20+1 601 €+2 459 €-858 €
21+1 601 €+2 607 €-1 006 €
22+1 601 €+2 758 €-1 157 €
23+1 601 €+2 914 €-1 313 €
24+1 601 €+3 074 €-1 473 €
25+1 601 €+3 239 €-1 638 €
Total+40 025 €+25 473 €+14 552 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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