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Charmante maison de campagne

Bien expiré
VilleNérondes (18)
Surface130
Coût Total151 928
Loyer Annuel9 763
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-52
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 669,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au coeur de la campagne berrichone, dans le pays de Nérondes, je vous propose de venir vous installer. La propriété est clôturée, l'assainissement est individuel. La maison de 130 m² est composée d'une cuisine séparée de 11 m², d'un salon avec ambiance campagne de 35.20 m², d'une salle à manger lumineuse de 30.85 m². A l'étage, vous avec une chambre pallière de 26.70 m² qui peut être individualisé, et une autre chambre de 19.40 m². La salle de bain et les WC sont séparés.Toutes les huisseries sont en double vitrage bois, les volets sont en bon état. La maison est chauffée au bois en complément du chauffage central au gaz. Sur le terrain, un puits pour l'arrosage du potager. Un garage indépendant de 20 m². A seulement 5 km de l'ensemble de Nérondes, vous trouverez toutes les commerces de proximités, les écoles et de nombreuses associations sportives et culturelles. Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à me contacter ou par mail

Ville : Nérondes
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18350
Coordonnées : 47.017569, 2.868766
Total : 151 928
Prix d'acquisition : 87 000
Travaux : 57 968
Valeur du bien : 144 968
Frais de notaire : 6 960
Coût estimé : 6 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 6.26€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9763€/an
Fourchette totale : 630€ - 1052€/mois
Fourchette annuelle : 7554€ - 12619€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 928
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 784,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 423,78
Coût de l'assurance :12 913,88
Taxe foncière : 976,34€/an
Soit par mois : 81,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 813,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et le chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des huisseries en double vitrage bois
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 46 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon de 35.20 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 968(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise). Main d'œuvre: 0€ inclus.
  • Isolation - Isolation toiture/combles:7 800
    Isolation combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€. Main d'œuvre: 0€ inclus.
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000
    Fenêtres double vitrage bois: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€. Main d'œuvre: 0€ inclus.
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€. Main d'œuvre: 0€ inclus.
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€. Main d'œuvre: 0€ inclus.
  • Chambres - Revêtement sol:2 760
    Parquet flottant: 46 m² × 60€/m² = 2760€. Main d'œuvre: 0€ inclus.
  • Salon - Rafraîchissement:1 408
    Peinture murs: 35.20 m² × 40€/m² = 1400€. Main d'œuvre: 0€ inclus.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Nérondes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les prix.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 763 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 928 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 968
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 350
Revenus locatifs : +9 763
Charges déductibles : -64 350
Résultat foncier Année 1 : -54 586(Déficit de 54 586 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 186
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 382 €/an
Revenus locatifs : +9 763
Charges déductibles : -6 382
Résultat foncier Années 2+ : 3 382 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33186.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 76364 3544 893-54 59121 400 €33 191 €33 191 €
29 9596 2544 7613 705--29 486 €
310 1586 1174 6244 041--25 445 €
410 3615 9764 4834 385--21 060 €
510 5685 8304 3374 738--16 322 €
610 7805 6794 1865 101--11 221 €
710 9955 5234 0305 472--5 749 €
811 2155 3623 8695 853---
911 4395 1963 7036 243---
1011 6685 0243 5316 644---
1111 9024 8473 3547 055---
1212 1404 6643 1717 476---
1312 3824 4742 9817 908---
1412 6304 2782 7868 352---
1512 8834 0762 5838 806---
1613 1403 8682 3759 273---
1713 4033 6522 1599 751---
1813 6713 4291 93610 242---
1913 9453 1991 70610 746---
2014 2232 9611 46811 263---
2114 5082 7151 22211 793---
2214 7982 46196812 337---
2315 0942 19970612 895---
2415 3961 92843513 468---
2515 7041 64815514 056---
TOTAL312 726165 71470 424147 01221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 012
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 050-6 420+8 470
2+2 0500+2 050
3+2 0500+2 050
4+2 0500+2 050
5+2 0500+2 050
6+2 0500+2 050
7+2 0500+2 050
8+2 050+31+2 019
9+2 050+1 873+177
10+2 050+1 993+57
11+2 050+2 116-66
12+2 050+2 243-193
13+2 050+2 372-322
14+2 050+2 505-455
15+2 050+2 642-592
16+2 050+2 782-732
17+2 050+2 925-875
18+2 050+3 073-1 023
19+2 050+3 224-1 174
20+2 050+3 379-1 329
21+2 050+3 538-1 488
22+2 050+3 701-1 651
23+2 050+3 869-1 819
24+2 050+4 040-1 990
25+2 050+4 217-2 167
Total+51 250+44 104+7 146
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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