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Charmante maison de campagne

Bien expiré
VilleNérondes (18)
Surface130m²
Coût Total151 928€
Loyer Annuel9 763€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 669,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au coeur de la campagne berrichone, dans le pays de Nérondes, je vous propose de venir vous installer. La propriété est clôturée, l'assainissement est individuel. La maison de 130 m² est composée d'une cuisine séparée de 11 m², d'un salon avec ambiance campagne de 35.20 m², d'une salle à manger lumineuse de 30.85 m². A l'étage, vous avec une chambre pallière de 26.70 m² qui peut être individualisé, et une autre chambre de 19.40 m². La salle de bain et les WC sont séparés.Toutes les huisseries sont en double vitrage bois, les volets sont en bon état. La maison est chauffée au bois en complément du chauffage central au gaz. Sur le terrain, un puits pour l'arrosage du potager. Un garage indépendant de 20 m². A seulement 5 km de l'ensemble de Nérondes, vous trouverez toutes les commerces de proximités, les écoles et de nombreuses associations sportives et culturelles. Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à me contacter ou par mail

Ville : Nérondes
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18350
Coordonnées : 47.017569, 2.868766
Total : 151 928€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 57 968€
Valeur du bien : 144 968€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 6.26€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9763€/an
Fourchette totale : 630€ - 1052€/mois
Fourchette annuelle : 7554€ - 12619€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 928€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 784,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 423,78€
Coût de l'assurance :12 913,88€
Taxe foncière : 976,34€/an
Soit par mois : 81,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 813,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et le chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des huisseries en double vitrage bois
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 46 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon de 35.20 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 968 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise). Main d'œuvre: 0€ inclus.
  • Isolation - Isolation toiture/combles:7 800€
    Isolation combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€. Main d'œuvre: 0€ inclus.
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage bois: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€. Main d'œuvre: 0€ inclus.
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€. Main d'œuvre: 0€ inclus.
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€. Main d'œuvre: 0€ inclus.
  • Chambres - Revêtement sol:2 760€
    Parquet flottant: 46 m² × 60€/m² = 2760€. Main d'œuvre: 0€ inclus.
  • Salon - Rafraîchissement:1 408€
    Peinture murs: 35.20 m² × 40€/m² = 1400€. Main d'œuvre: 0€ inclus.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Nérondes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les prix.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 763 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 928 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 968 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 350 €
Revenus locatifs : +9 763 €
Charges déductibles : -64 350 €
Résultat foncier Année 1 : -54 586 €(Déficit de 54 586 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 186 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 382 €/an
Revenus locatifs : +9 763 €
Charges déductibles : -6 382 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 382 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33186.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 763 €64 354 €4 893 €-54 591 €21 400 €33 191 €33 191 €
29 959 €6 254 €4 761 €3 705 €--29 486 €
310 158 €6 117 €4 624 €4 041 €--25 445 €
410 361 €5 976 €4 483 €4 385 €--21 060 €
510 568 €5 830 €4 337 €4 738 €--16 322 €
610 780 €5 679 €4 186 €5 101 €--11 221 €
710 995 €5 523 €4 030 €5 472 €--5 749 €
811 215 €5 362 €3 869 €5 853 €---
911 439 €5 196 €3 703 €6 243 €---
1011 668 €5 024 €3 531 €6 644 €---
1111 902 €4 847 €3 354 €7 055 €---
1212 140 €4 664 €3 171 €7 476 €---
1312 382 €4 474 €2 981 €7 908 €---
1412 630 €4 278 €2 786 €8 352 €---
1512 883 €4 076 €2 583 €8 806 €---
1613 140 €3 868 €2 375 €9 273 €---
1713 403 €3 652 €2 159 €9 751 €---
1813 671 €3 429 €1 936 €10 242 €---
1913 945 €3 199 €1 706 €10 746 €---
2014 223 €2 961 €1 468 €11 263 €---
2114 508 €2 715 €1 222 €11 793 €---
2214 798 €2 461 €968 €12 337 €---
2315 094 €2 199 €706 €12 895 €---
2415 396 €1 928 €435 €13 468 €---
2515 704 €1 648 €155 €14 056 €---
TOTAL312 726 €165 714 €70 424 €147 012 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 012 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 050 €-6 420 €+8 470 €
2+2 050 €0 €+2 050 €
3+2 050 €0 €+2 050 €
4+2 050 €0 €+2 050 €
5+2 050 €0 €+2 050 €
6+2 050 €0 €+2 050 €
7+2 050 €0 €+2 050 €
8+2 050 €+31 €+2 019 €
9+2 050 €+1 873 €+177 €
10+2 050 €+1 993 €+57 €
11+2 050 €+2 116 €-66 €
12+2 050 €+2 243 €-193 €
13+2 050 €+2 372 €-322 €
14+2 050 €+2 505 €-455 €
15+2 050 €+2 642 €-592 €
16+2 050 €+2 782 €-732 €
17+2 050 €+2 925 €-875 €
18+2 050 €+3 073 €-1 023 €
19+2 050 €+3 224 €-1 174 €
20+2 050 €+3 379 €-1 329 €
21+2 050 €+3 538 €-1 488 €
22+2 050 €+3 701 €-1 651 €
23+2 050 €+3 869 €-1 819 €
24+2 050 €+4 040 €-1 990 €
25+2 050 €+4 217 €-2 167 €
Total+51 250 €+44 104 €+7 146 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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