Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleAssais-les-Jumeaux (79)
Surface120m²
Coût Total167 220€
Loyer Annuel11 315€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 825 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 120 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle de bain, Terrain de 1335 m²

Maison et son corps de ferme de 1890 dans un paisible village des Deux-Sevres. - Charmante maison et corps de ferme des années 1890 située à l'orée d'Airvault offre un potentiel énorme pour les amoureux de pierre et d'histoire.

Ville : Assais-les-Jumeaux
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79600
Coordonnées : 46.791836, -0.070074
Total : 167 220€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 60 300€
Valeur du bien : 159 300€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11315€/an
Fourchette totale : 738€ - 1205€/mois
Fourchette annuelle : 8856€ - 14455€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 875,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 240,40€
Coût de l'assurance :14 213,70€
Taxe foncière : 1 131,46€/an
Soit par mois : 94,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 942,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain d'1 classe
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 300 €(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Fenêtres double vitrage:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:10 400€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1300€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salon:5 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Assais-les-Jumeaux), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 315 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 613 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 569 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 131 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 613 €
Revenus locatifs : +11 315 €
Charges déductibles : -67 613 €
Résultat foncier Année 1 : -56 299 €(Déficit de 56 299 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 899 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 313 €/an
Revenus locatifs : +11 315 €
Charges déductibles : -7 313 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 001 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34898.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 315 €67 619 €5 619 €-56 304 €21 400 €34 904 €34 904 €
211 541 €7 169 €5 469 €4 371 €--30 533 €
311 772 €7 015 €5 315 €4 757 €--25 776 €
412 007 €6 855 €5 155 €5 152 €--20 624 €
512 247 €6 690 €4 990 €5 557 €--15 067 €
612 492 €6 519 €4 819 €5 973 €--9 094 €
712 742 €6 343 €4 643 €6 400 €--2 695 €
812 997 €6 160 €4 460 €6 837 €---
913 257 €5 970 €4 270 €7 286 €---
1013 522 €5 775 €4 075 €7 747 €---
1113 792 €5 572 €3 872 €8 220 €---
1214 068 €5 363 €3 663 €8 706 €---
1314 350 €5 146 €3 446 €9 204 €---
1414 637 €4 922 €3 222 €9 715 €---
1514 929 €4 690 €2 990 €10 240 €---
1615 228 €4 450 €2 750 €10 778 €---
1715 532 €4 202 €2 502 €11 331 €---
1815 843 €3 945 €2 245 €11 898 €---
1916 160 €3 679 €1 979 €12 481 €---
2016 483 €3 404 €1 704 €13 079 €---
2116 813 €3 120 €1 420 €13 693 €---
2217 149 €2 826 €1 126 €14 324 €---
2317 492 €2 521 €821 €14 971 €---
2417 842 €2 206 €506 €15 636 €---
2518 199 €1 881 €181 €16 318 €---
TOTAL362 410 €184 041 €81 240 €178 369 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 376 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 376 €-6 420 €+8 796 €
2+2 376 €0 €+2 376 €
3+2 376 €0 €+2 376 €
4+2 376 €0 €+2 376 €
5+2 376 €0 €+2 376 €
6+2 376 €0 €+2 376 €
7+2 376 €0 €+2 376 €
8+2 376 €+1 243 €+1 133 €
9+2 376 €+2 186 €+190 €
10+2 376 €+2 324 €+52 €
11+2 376 €+2 466 €-90 €
12+2 376 €+2 612 €-236 €
13+2 376 €+2 761 €-385 €
14+2 376 €+2 914 €-538 €
15+2 376 €+3 072 €-696 €
16+2 376 €+3 233 €-857 €
17+2 376 €+3 399 €-1 023 €
18+2 376 €+3 570 €-1 194 €
19+2 376 €+3 744 €-1 368 €
20+2 376 €+3 924 €-1 548 €
21+2 376 €+4 108 €-1 732 €
22+2 376 €+4 297 €-1 921 €
23+2 376 €+4 491 €-2 115 €
24+2 376 €+4 691 €-2 315 €
25+2 376 €+4 895 €-2 519 €
Total+59 400 €+53 511 €+5 889 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →