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Appartement 2 pièces 48 m²

Bien expiré
VilleHérouville-Saint-Clair (14)
Surface48m²
Coût Total120 900€
Loyer Annuel8 330€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 770,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 48 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL D&A vous proposent : Appartement à vendre - HEROUVILLE ST CLAIR (14200)

HEROUVILLE SAINT CLAIR - Belles Portes Dans résidence sécurisée, appartement F2 de 48,09 m² situé au 2ème étage avec ascenseur avec entrée, séjour parqueté, cuisine aménagée, grande chambre parquetée avec placard, salle de bains avec wc.CaveChauffage urbain

DPE D Bien vendu soumis au statut de la copropriété Pas de procédure en cours dans la copropriété Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL D&A - Notaires à Caen - N° SIRET : 88325764400012

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Surface : 48 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/03/2026

Ville : Hérouville-Saint-Clair
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14200
Coordonnées : 49.204370, -0.336631
Total : 120 900€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 29 100€
Valeur du bien : 114 100€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 12.41€ - 16.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8330€/an
Fourchette totale : 596€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 7148€ - 9707€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 743,24 €/m²
Basé sur :333 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 676 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+1 324€ (+1.6%)
Marge achat-revente :-37 224€ (-44.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :30,22€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 629,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 930,19€
Coût de l'assurance :9 067,50€
Taxe foncière : 832,96€/an
Soit par mois : 69,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage urbain pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que du carrelage et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 5 m² de carrelage et équipements sanitaires
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 100 €(606 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hérouville-Saint-Clair (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 330 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 070 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 900 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 366 €
Revenus locatifs : +8 330 €
Charges déductibles : -34 366 €
Résultat foncier Année 1 : -26 036 €(Déficit de 26 036 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 636 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 266 €/an
Revenus locatifs : +8 330 €
Charges déductibles : -5 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 064 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4636.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 330 €34 370 €4 074 €-26 040 €21 400 €4 640 €4 640 €
28 496 €5 162 €3 966 €3 334 €--1 306 €
38 666 €5 050 €3 854 €3 616 €---
48 839 €4 934 €3 739 €3 905 €---
59 016 €4 815 €3 619 €4 201 €---
69 197 €4 691 €3 495 €4 506 €---
79 381 €4 563 €3 367 €4 818 €---
89 568 €4 430 €3 235 €5 138 €---
99 759 €4 293 €3 098 €5 466 €---
109 955 €4 151 €2 956 €5 803 €---
1110 154 €4 005 €2 809 €6 149 €---
1210 357 €3 853 €2 657 €6 504 €---
1310 564 €3 696 €2 500 €6 868 €---
1410 775 €3 533 €2 337 €7 242 €---
1510 991 €3 365 €2 169 €7 626 €---
1611 211 €3 191 €1 995 €8 020 €---
1711 435 €3 011 €1 815 €8 424 €---
1811 663 €2 825 €1 629 €8 839 €---
1911 897 €2 632 €1 436 €9 265 €---
2012 135 €2 432 €1 237 €9 702 €---
2112 377 €2 226 €1 030 €10 151 €---
2212 625 €2 013 €817 €10 612 €---
2312 877 €1 792 €596 €11 086 €---
2413 135 €1 563 €368 €11 572 €---
2513 398 €1 327 €131 €12 071 €---
TOTAL266 801 €117 922 €58 930 €148 879 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 879 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 749 €-6 420 €+8 169 €
2+1 749 €0 €+1 749 €
3+1 749 €+693 €+1 056 €
4+1 749 €+1 172 €+577 €
5+1 749 €+1 260 €+489 €
6+1 749 €+1 352 €+397 €
7+1 749 €+1 445 €+304 €
8+1 749 €+1 541 €+208 €
9+1 749 €+1 640 €+109 €
10+1 749 €+1 741 €+8 €
11+1 749 €+1 845 €-96 €
12+1 749 €+1 951 €-202 €
13+1 749 €+2 061 €-312 €
14+1 749 €+2 173 €-424 €
15+1 749 €+2 288 €-539 €
16+1 749 €+2 406 €-657 €
17+1 749 €+2 527 €-778 €
18+1 749 €+2 652 €-903 €
19+1 749 €+2 779 €-1 030 €
20+1 749 €+2 911 €-1 162 €
21+1 749 €+3 045 €-1 296 €
22+1 749 €+3 184 €-1 435 €
23+1 749 €+3 326 €-1 577 €
24+1 749 €+3 472 €-1 723 €
25+1 749 €+3 621 €-1 872 €
Total+43 725 €+44 664 €+-939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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