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Appartement 3 pièces 63 m²

VillePerpignan (66)
Surface63m²
Coût Total123 800€
Loyer Annuel7 571€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 349,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 63 m²

Nouveauté ! Situé au Moulin A Vent, Rambla de l'Occitanie, la SIM propose à la vente un bel appartement F3 de 63M2 traversant situé au rez-de-chaussée dans une petite résidence bien entretenue. Très lumineux, ce bien est équipé d'une climatisation Bisplit - Il est agencé en une belle pièce de vie , cuisine séparée semi équipée avec loggia attenante. L'espace nuit est doté d'un couloir, deux chambres - dressing - salle d'eau avec grande douche - WC séparé. Une cave de 5M2 complète ce bien. Atouts majeurs : bel empacement avec vue dégagée - Ensoleillé- climatisation réversible - Double vitrage et volets électriques- chaudière gaz de ville - Parquet stratifié dans salon A propos de la copropriété, 10 lots principaux- Quôte part annuelle des charges 644EUR (dont 266EURde charges récupérables locatives)- Taxe Foncière 1203EUR

Surface : 63 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/09/2026

Consommation énergie primaire : 111 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Coordonnées : 42.680237, 2.903023
Total : 123 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 32 000€
Valeur du bien : 117 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7571€/an
Fourchette totale : 509€ - 782€/mois
Fourchette annuelle : 6112€ - 9379€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 359,38 €/m²
Basé sur :515 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 641 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-641€ (-0.7%)
Marge achat-revente :-38 159€ (-44.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :49,52€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 665,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 137,15€
Coût de l'assurance :14 856,00€
Taxe foncière : 1 203,00€/an
Soit par mois : 100,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 53,67€/mois
Soit par an : 644,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 630,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 819,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et réfection du carrelage usé
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et réfection du carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 000 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€ (incluant électroménager et carrelage), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation salle de bain complète: 2000€/m² × 6 m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, et carrelage), Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant (20 m²): 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 80€/m² × 20 = 1600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité (2 chambres): 120€/m² × 20 = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 571 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 800 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 594 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 203 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 658 €
Revenus locatifs : +7 571 €
Charges déductibles : -38 658 €
Résultat foncier Année 1 : -31 087 €(Déficit de 31 087 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 387 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 658 €/an
Revenus locatifs : +7 571 €
Charges déductibles : -6 658 €
Résultat foncier Années 2+ : 913 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20387.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 571 €38 662 €4 221 €-31 091 €10 700 €20 391 €20 391 €
27 723 €6 551 €4 110 €1 171 €--19 220 €
37 877 €6 436 €3 995 €1 441 €--17 779 €
48 035 €6 317 €3 875 €1 718 €--16 061 €
58 195 €6 193 €3 752 €2 002 €--14 059 €
68 359 €6 065 €3 624 €2 294 €--11 765 €
78 526 €5 933 €3 492 €2 593 €--9 172 €
88 697 €5 796 €3 355 €2 901 €--6 271 €
98 871 €5 655 €3 213 €3 216 €--3 055 €
109 048 €5 508 €3 067 €3 540 €---
119 229 €5 356 €2 915 €3 873 €---
129 414 €5 199 €2 758 €4 215 €---
139 602 €5 036 €2 595 €4 566 €---
149 794 €4 868 €2 427 €4 926 €---
159 990 €4 694 €2 252 €5 296 €---
1610 190 €4 513 €2 072 €5 676 €---
1710 394 €4 327 €1 886 €6 067 €---
1810 601 €4 134 €1 692 €6 468 €---
1910 813 €3 934 €1 492 €6 880 €---
2011 030 €3 727 €1 285 €7 303 €---
2111 250 €3 512 €1 071 €7 738 €---
2211 475 €3 291 €849 €8 185 €---
2311 705 €3 061 €620 €8 644 €---
2411 939 €2 824 €382 €9 115 €---
2512 178 €2 578 €136 €9 600 €---
TOTAL242 505 €154 169 €61 137 €88 336 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 336 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 590 €-3 210 €+4 800 €
2+1 590 €0 €+1 590 €
3+1 590 €0 €+1 590 €
4+1 590 €0 €+1 590 €
5+1 590 €0 €+1 590 €
6+1 590 €0 €+1 590 €
7+1 590 €0 €+1 590 €
8+1 590 €0 €+1 590 €
9+1 590 €0 €+1 590 €
10+1 590 €+146 €+1 444 €
11+1 590 €+1 162 €+428 €
12+1 590 €+1 264 €+326 €
13+1 590 €+1 370 €+220 €
14+1 590 €+1 478 €+112 €
15+1 590 €+1 589 €+1 €
16+1 590 €+1 703 €-113 €
17+1 590 €+1 820 €-230 €
18+1 590 €+1 940 €-350 €
19+1 590 €+2 064 €-474 €
20+1 590 €+2 191 €-601 €
21+1 590 €+2 321 €-731 €
22+1 590 €+2 455 €-865 €
23+1 590 €+2 593 €-1 003 €
24+1 590 €+2 735 €-1 145 €
25+1 590 €+2 880 €-1 290 €
Total+39 750 €+26 501 €+13 249 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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