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Boulogne-sur-Mer (62200)

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface106m²
Coût Total173 470€
Loyer Annuel12 463€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 159 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bel appartement 106 m2 situé en centre-ville, à proximité de la place Dalton et des principaux commerces de Boulogne-sur-mer.

Cet appartement est situé dans une résidence calme et sécurisée.

Ce bien spacieux dispose d’une pièce de vie lumineuse, avec salon, salle à manger et cuisine équipée séparée par une verrière. La cuisine est équipée en électroménager haut de gamme.

L’appartement dispose également d’une belle salle bains avec douche à l’italienne et baignoire.

Une pièce d’eau supplémentaire permettant de mettre une machine à laver et un sèche-linge.

Nombre de chambres : 3 Chauffage : électrique DPE : D.

Charges de copropriété : 1 700 € par an.

Prix de vente : 159 000 €. Vente de particulier à particulier.

Pas de travaux à prévoir.

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.722758, 1.606184
Total : 173 470€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 1 750€
Valeur du bien : 160 750€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1039€/mois
Loyer annuel estimé : 12463€/an
Fourchette totale : 834€ - 1293€/mois
Fourchette annuelle : 10007€ - 15521€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 581,4 €/m²
Basé sur :371 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 628 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-8 628€ (-5.1%)
Marge achat-revente :-5 842€ (-3.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :847,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 897,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 684,40€
Coût de l'assurance :15 178,62€
Taxe foncière : 1 246,29€/an
Soit par mois : 103,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 141,67€/mois
Soit par an : 1 700,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 038,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 143,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 750 €(17 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Peinture:550€
    Peinture murs et plafonds 10 m²: 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Les prix incluent la main d'œuvre. Les tarifs de peinture varient entre 25 et 35€/m² selon l'état des murs et plafonds. Main d'œuvre estimée entre 20 et 45€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 039 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 463 €/an
Calcul : 1 039 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 470 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 607 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 246 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 700 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 902 €
Revenus locatifs : +12 463 €
Charges déductibles : -10 902 €
Résultat foncier Année 1 : 1 560 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 152 €/an
Revenus locatifs : +12 463 €
Charges déductibles : -9 152 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 310 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 463 €10 908 €5 605 €1 555 €---
212 712 €9 007 €5 453 €3 706 €---
312 966 €8 850 €5 297 €4 116 €---
413 226 €8 688 €5 135 €4 537 €---
513 490 €8 521 €4 968 €4 969 €---
613 760 €8 349 €4 795 €5 411 €---
714 035 €8 171 €4 617 €5 865 €---
814 316 €7 986 €4 433 €6 330 €---
914 602 €7 796 €4 243 €6 806 €---
1014 894 €7 599 €4 046 €7 295 €---
1115 192 €7 396 €3 843 €7 796 €---
1215 496 €7 186 €3 633 €8 310 €---
1315 806 €6 970 €3 416 €8 836 €---
1416 122 €6 745 €3 192 €9 377 €---
1516 445 €6 514 €2 961 €9 931 €---
1616 773 €6 275 €2 721 €10 499 €---
1717 109 €6 028 €2 474 €11 081 €---
1817 451 €5 772 €2 219 €11 679 €---
1917 800 €5 509 €1 955 €12 292 €---
2018 156 €5 236 €1 682 €12 920 €---
2118 519 €4 954 €1 401 €13 565 €---
2218 890 €4 663 €1 110 €14 226 €---
2319 267 €4 363 €809 €14 905 €---
2419 653 €4 052 €499 €15 601 €---
2520 046 €3 731 €178 €16 314 €---
TOTAL399 190 €171 271 €80 684 €227 919 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 919 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 617 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 617 €+466 €+2 151 €
2+2 617 €+1 112 €+1 505 €
3+2 617 €+1 235 €+1 382 €
4+2 617 €+1 361 €+1 256 €
5+2 617 €+1 491 €+1 126 €
6+2 617 €+1 623 €+994 €
7+2 617 €+1 759 €+858 €
8+2 617 €+1 899 €+718 €
9+2 617 €+2 042 €+575 €
10+2 617 €+2 188 €+429 €
11+2 617 €+2 339 €+278 €
12+2 617 €+2 493 €+124 €
13+2 617 €+2 651 €-34 €
14+2 617 €+2 813 €-196 €
15+2 617 €+2 979 €-362 €
16+2 617 €+3 150 €-533 €
17+2 617 €+3 324 €-707 €
18+2 617 €+3 504 €-887 €
19+2 617 €+3 687 €-1 070 €
20+2 617 €+3 876 €-1 259 €
21+2 617 €+4 069 €-1 452 €
22+2 617 €+4 268 €-1 651 €
23+2 617 €+4 471 €-1 854 €
24+2 617 €+4 680 €-2 063 €
25+2 617 €+4 894 €-2 277 €
Total+65 425 €+68 376 €+-2 951 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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