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Idéal premier achat

Bien expiré
VilleVatan (36)
Surface82m²
Coût Total118 060€
Loyer Annuel6 526€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 725,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 5 pièces, 3 chambres, 2600 m² de terrain, Cheminée, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking

Changez de vie... Osez le Berry - L'immobilier dans le Cher - Secteur Graçay - Transaxia vous  propose cette maison de ville composée d'une cuisine, un séjour, 3 chambres , une salle d'eau . Garage, cave . Cour et  terrain en face de  la  maison . « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Vatan
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36150
Coordonnées : 47.074130, 1.809460
Total : 118 060€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 53 800€
Valeur du bien : 113 300€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 6.63€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 8.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 544€/mois
Loyer annuel estimé : 6526€/an
Fourchette totale : 437€ - 676€/mois
Fourchette annuelle : 5249€ - 8115€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 6.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :937,26 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 855 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :-17 355€ (-22.6%)
Marge achat-revente :-41 205€ (-53.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 627,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 821,22€
Coût de l'assurance :10 330,25€
Taxe foncière : 652,62€/an
Soit par mois : 54,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 543,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 681,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 423 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE G - Maison - Très efficace, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de papier peint usé
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec papier peint usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 800 €(656 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:4 100€
    Isolation combles: 82 m² × 50€/m² = 4100€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Vatan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 526 €/an
Calcul : 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 060 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 653 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 981 €
Revenus locatifs : +6 526 €
Charges déductibles : -58 981 €
Résultat foncier Année 1 : -52 455 €(Déficit de 52 455 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 055 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 181 €/an
Revenus locatifs : +6 526 €
Charges déductibles : -5 181 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 345 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31055.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 526 €58 985 €4 119 €-52 459 €21 400 €31 059 €31 059 €
26 657 €5 078 €4 012 €1 579 €--29 480 €
36 790 €4 966 €3 901 €1 823 €--27 656 €
46 926 €4 851 €3 785 €2 075 €--25 582 €
57 064 €4 732 €3 666 €2 333 €--23 249 €
67 205 €4 608 €3 542 €2 598 €--20 652 €
77 350 €4 480 €3 414 €2 870 €--17 782 €
87 497 €4 347 €3 281 €3 150 €--14 632 €
97 646 €4 209 €3 143 €3 437 €--11 195 €
107 799 €4 067 €3 001 €3 733 €--7 462 €
117 955 €3 919 €2 853 €4 036 €--3 426 €
128 115 €3 766 €2 700 €4 348 €---
138 277 €3 608 €2 542 €4 669 €---
148 442 €3 444 €2 378 €4 999 €---
158 611 €3 274 €2 208 €5 337 €---
168 783 €3 098 €2 032 €5 686 €---
178 959 €2 915 €1 850 €6 044 €---
189 138 €2 726 €1 661 €6 412 €---
199 321 €2 531 €1 465 €6 790 €---
209 507 €2 328 €1 262 €7 179 €---
219 698 €2 118 €1 052 €7 580 €---
229 892 €1 901 €835 €7 991 €---
2310 089 €1 675 €609 €8 414 €---
2410 291 €1 442 €376 €8 849 €---
2510 497 €1 200 €134 €9 297 €---
TOTAL209 036 €140 267 €59 821 €68 769 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 769 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 526 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 371 €-6 420 €+7 791 €
2+1 371 €0 €+1 371 €
3+1 371 €0 €+1 371 €
4+1 371 €0 €+1 371 €
5+1 371 €0 €+1 371 €
6+1 371 €0 €+1 371 €
7+1 371 €0 €+1 371 €
8+1 371 €0 €+1 371 €
9+1 371 €0 €+1 371 €
10+1 371 €0 €+1 371 €
11+1 371 €0 €+1 371 €
12+1 371 €+1 304 €+67 €
13+1 371 €+1 401 €-30 €
14+1 371 €+1 500 €-129 €
15+1 371 €+1 601 €-230 €
16+1 371 €+1 706 €-335 €
17+1 371 €+1 813 €-442 €
18+1 371 €+1 924 €-553 €
19+1 371 €+2 037 €-666 €
20+1 371 €+2 154 €-783 €
21+1 371 €+2 274 €-903 €
22+1 371 €+2 397 €-1 026 €
23+1 371 €+2 524 €-1 153 €
24+1 371 €+2 655 €-1 284 €
25+1 371 €+2 789 €-1 418 €
Total+34 275 €+21 658 €+12 617 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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