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Maison 2 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleAgen (47)
Surface70m²
Coût Total119 792€
Loyer Annuel7 953€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 712,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 70 m²

Secteur l'Ermitage,

Sur parcelle 626m2, ACCESSIBLE UNIQUEMENT A PIED, maison à rénover d'un potentiel de 70m2 exposée sud.

Rez-de-chaussée : 45 m2 environ Etage : 25m2 environ

Bien atypique pour projet ambitieux Belle opportunité..

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 49 900 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Pascal GRANGES, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de AGEN sous le numéro 450 329 131

Surface : 70 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.219100, 0.627011
Total : 119 792€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 65 900€
Valeur du bien : 115 800€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 12.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7953€/an
Fourchette totale : 521€ - 843€/mois
Fourchette annuelle : 6252€ - 10117€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :33,94€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 618,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 527,66€
Coût de l'assurance :10 182,32€
Taxe foncière : 795,30€/an
Soit par mois : 66,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs en mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 900 €(941 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:8 000€
    Rénovation complète salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 300€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1300€ + 10 prises × 80€ = 1300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 200€
    Mise aux normes plomberie: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 792 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 957 €
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -70 957 €
Résultat foncier Année 1 : -63 004 €(Déficit de 63 004 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 604 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 057 €/an
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -5 057 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 896 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41604.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 953 €70 961 €3 858 €-63 008 €21 400 €41 608 €41 608 €
28 112 €4 957 €3 754 €3 155 €--38 453 €
38 274 €4 849 €3 646 €3 426 €--35 027 €
48 440 €4 737 €3 535 €3 702 €--31 325 €
58 609 €4 622 €3 420 €3 986 €--27 338 €
68 781 €4 503 €3 301 €4 277 €--23 061 €
78 956 €4 380 €3 178 €4 576 €--18 485 €
89 135 €4 254 €3 051 €4 882 €--13 603 €
99 318 €4 122 €2 920 €5 196 €--8 408 €
109 505 €3 987 €2 784 €5 517 €--2 890 €
119 695 €3 847 €2 645 €5 847 €---
129 889 €3 703 €2 500 €6 186 €---
1310 086 €3 553 €2 351 €6 533 €---
1410 288 €3 399 €2 196 €6 889 €---
1510 494 €3 240 €2 037 €7 254 €---
1610 704 €3 075 €1 872 €7 629 €---
1710 918 €2 905 €1 702 €8 013 €---
1811 136 €2 729 €1 526 €8 407 €---
1911 359 €2 548 €1 345 €8 811 €---
2011 586 €2 360 €1 157 €9 226 €---
2111 818 €2 166 €964 €9 651 €---
2212 054 €1 966 €763 €10 088 €---
2312 295 €1 759 €557 €10 536 €---
2412 541 €1 546 €343 €10 995 €---
2512 792 €1 325 €122 €11 467 €---
TOTAL254 736 €151 492 €55 528 €103 243 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 670 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 670 €-6 420 €+8 090 €
2+1 670 €0 €+1 670 €
3+1 670 €0 €+1 670 €
4+1 670 €0 €+1 670 €
5+1 670 €0 €+1 670 €
6+1 670 €0 €+1 670 €
7+1 670 €0 €+1 670 €
8+1 670 €0 €+1 670 €
9+1 670 €0 €+1 670 €
10+1 670 €0 €+1 670 €
11+1 670 €+887 €+783 €
12+1 670 €+1 856 €-186 €
13+1 670 €+1 960 €-290 €
14+1 670 €+2 067 €-397 €
15+1 670 €+2 176 €-506 €
16+1 670 €+2 289 €-619 €
17+1 670 €+2 404 €-734 €
18+1 670 €+2 522 €-852 €
19+1 670 €+2 643 €-973 €
20+1 670 €+2 768 €-1 098 €
21+1 670 €+2 895 €-1 225 €
22+1 670 €+3 026 €-1 356 €
23+1 670 €+3 161 €-1 491 €
24+1 670 €+3 299 €-1 629 €
25+1 670 €+3 440 €-1 770 €
Total+41 750 €+30 973 €+10 777 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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