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Maison 6 pièces 105 m²

Bien expiré
VilleLigré (37)
Surface105m²
Coût Total161 004€
Loyer Annuel10 324€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 300 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 926,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 105 m²

Maison ancienne à restaurer LIGRÉ

À Ligré, cette maison ancienne à restaurer offre de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement sur un terrain de 1 619 m².

La maison

Rez-de-chaussée : véranda, cuisine, salle à manger, salon avec insert, trois chambres, salle d'eau avec WC. 1er étage : palier, cuisine ouverte sur la pièce de vie, chambre, bureau et WC. Sous-sol complet : garage et cellier.

Dépendances

Hangar de 100 m²

Garage indépendant de 53 m²

Extérieur

Jardin spacieux de 1 619 m², idéal pour profiter du plein air ou créer un espace paysager.

Idéal pour un projet de rénovation, une maison familiale ou un investissement locatif.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr.

Surface : 105 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/02/2026

Consommation énergie primaire : 183 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 132 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 520 € et 2 110 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Ligré
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37500
Coordonnées : 47.137863, 0.271539
Total : 161 004€
Prix d'acquisition : 97 300€
Travaux : 55 920€
Valeur du bien : 153 220€
Frais de notaire : 7 784€
Coût estimé : 7 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 10.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 860€/mois
Loyer annuel estimé : 10324€/an
Fourchette totale : 658€ - 1125€/mois
Fourchette annuelle : 7898€ - 13496€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 004€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :46,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 847,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 251,70€
Coût de l'assurance :14 087,85€
Taxe foncière : 1 032,41€/an
Soit par mois : 86,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 860,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 933,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle d'eau (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle d'eau complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du sol du salon (carrelage ou parquet selon choix)
Quantité: 18 m²
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 920 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 200€
    Isolation des combles perdus: 105 m² × 40€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 400€
    Remplacement de 13 fenêtres: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète de la salle d'eau: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol en parquet flottant:2 520€
    Pose de parquet flottant dans 36 m²: 36 m² × 70€/m² = 2520€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Rénovation du sol du salon (carrelage): 18 m² × 100€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes de l'électricité générale: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes de la plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ligré (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 324 €/an
Calcul : 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 469 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 004 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 032 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 984 €
Revenus locatifs : +10 324 €
Charges déductibles : -62 984 €
Résultat foncier Année 1 : -52 660 €(Déficit de 52 660 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 260 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 064 €/an
Revenus locatifs : +10 324 €
Charges déductibles : -7 064 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 260 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31260.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 245 €(65% de 97 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 300 €/an
Calcul : 63 245 € × 3,636% = 2 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 324 €62 990 €5 474 €-52 666 €21 400 €31 266 €31 266 €
210 531 €6 925 €5 329 €3 606 €--27 660 €
310 741 €6 775 €5 180 €3 966 €--23 694 €
410 956 €6 621 €5 025 €4 335 €--19 359 €
511 175 €6 460 €4 864 €4 715 €--14 644 €
611 399 €6 295 €4 699 €5 104 €--9 540 €
711 627 €6 123 €4 527 €5 504 €--4 036 €
811 859 €5 945 €4 349 €5 914 €---
912 096 €5 761 €4 165 €6 335 €---
1012 338 €5 571 €3 975 €6 767 €---
1112 585 €5 374 €3 778 €7 211 €---
1212 837 €5 170 €3 574 €7 666 €---
1313 094 €4 959 €3 363 €8 134 €---
1413 355 €4 741 €3 145 €8 614 €---
1513 622 €4 515 €2 919 €9 107 €---
1613 895 €4 281 €2 685 €9 614 €---
1714 173 €4 039 €2 443 €10 134 €---
1814 456 €3 789 €2 193 €10 667 €---
1914 745 €3 530 €1 934 €11 216 €---
2015 040 €3 261 €1 665 €11 779 €---
2115 341 €2 984 €1 388 €12 357 €---
2215 648 €2 696 €1 100 €12 952 €---
2315 961 €2 399 €803 €13 562 €---
2416 280 €2 091 €495 €14 189 €---
2516 606 €1 773 €177 €14 833 €---
TOTAL330 686 €175 070 €79 252 €155 616 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 616 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 168 €-6 420 €+8 588 €
2+2 168 €0 €+2 168 €
3+2 168 €0 €+2 168 €
4+2 168 €0 €+2 168 €
5+2 168 €0 €+2 168 €
6+2 168 €0 €+2 168 €
7+2 168 €0 €+2 168 €
8+2 168 €+563 €+1 605 €
9+2 168 €+1 901 €+267 €
10+2 168 €+2 030 €+138 €
11+2 168 €+2 163 €+5 €
12+2 168 €+2 300 €-132 €
13+2 168 €+2 440 €-272 €
14+2 168 €+2 584 €-416 €
15+2 168 €+2 732 €-564 €
16+2 168 €+2 884 €-716 €
17+2 168 €+3 040 €-872 €
18+2 168 €+3 200 €-1 032 €
19+2 168 €+3 365 €-1 197 €
20+2 168 €+3 534 €-1 366 €
21+2 168 €+3 707 €-1 539 €
22+2 168 €+3 885 €-1 717 €
23+2 168 €+4 069 €-1 901 €
24+2 168 €+4 257 €-2 089 €
25+2 168 €+4 450 €-2 282 €
Total+54 200 €+46 685 €+7 515 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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