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Propriété 9 pièces 186 m²

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface186m²
Coût Total281 924€
Loyer Annuel21 397€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 050 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 973,39 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 9 pièces 186 m²

ST BRIEUC centre-ville, un très beau potentiel pour cette vaste propriété 9 P. d'environ 185 m2 nécessitant des travaux et comprenant entrée, entrée, séjour-salle à manger, cuisine, 7 chambres, bureau, salle de bains. Grenier et cave. 2 garages

Surface : 186 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.514717, -2.760953
Total : 281 924€
Prix d'acquisition : 181 050€
Travaux : 86 390€
Valeur du bien : 267 440€
Frais de notaire : 14 484€
Coût estimé : 14 484€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 9.59€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1783€/mois
Loyer annuel estimé : 21397€/an
Fourchette totale : 1402€ - 2267€/mois
Fourchette annuelle : 16829€ - 27205€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 105,26 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :391 578 €
Prix d'achat :181 050 €
Décote à l'achat :-210 528€ (-53.8%)
Marge achat-revente :109 654€ (28.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 924€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 379,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :112,77€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 492,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 023,76€
Coût de l'assurance :33 830,88€
Taxe foncière : 2 139,68€/an
Soit par mois : 178,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 783,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 670,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 186 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessitant des travaux importants
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessitant des travaux importants
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 91 m² (total des murs)
Raison: État 2.8/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 390 €(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:11 160€
    Isolation toiture/combles: 186 m² × 60€/m² = 11160€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 700€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 900€ = 20700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 22000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 300€
    Parquet flottant: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 730€
    Peinture murs: 91 m² × 30€/m² = 2730€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés selon les coûts régionaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 397 €/an
Calcul : 1 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 156 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 924 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 353 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 140 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 038 €
Revenus locatifs : +21 397 €
Charges déductibles : -99 038 €
Résultat foncier Année 1 : -77 642 €(Déficit de 77 642 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 242 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 648 €/an
Revenus locatifs : +21 397 €
Charges déductibles : -12 648 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 748 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56241.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 181 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 683 €(65% de 181 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 279 €/an
Calcul : 117 683 € × 3,636% = 4 279 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 397 €99 047 €9 164 €-77 651 €21 400 €56 251 €56 251 €
221 825 €12 410 €8 918 €9 414 €--46 836 €
322 261 €12 155 €8 662 €10 106 €--36 730 €
422 706 €11 892 €8 399 €10 815 €--25 915 €
523 161 €11 619 €8 126 €11 542 €--14 374 €
623 624 €11 337 €7 844 €12 286 €--2 088 €
724 096 €11 046 €7 553 €13 050 €---
824 578 €10 746 €7 253 €13 833 €---
925 070 €10 435 €6 942 €14 635 €---
1025 571 €10 114 €6 621 €15 458 €---
1126 083 €9 782 €6 289 €16 301 €---
1226 604 €9 439 €5 946 €17 166 €---
1327 136 €9 084 €5 591 €18 052 €---
1427 679 €8 718 €5 225 €18 961 €---
1528 233 €8 339 €4 847 €19 893 €---
1628 797 €7 948 €4 455 €20 849 €---
1729 373 €7 544 €4 051 €21 829 €---
1829 961 €7 126 €3 633 €22 834 €---
1930 560 €6 695 €3 202 €23 865 €---
2031 171 €6 248 €2 756 €24 923 €---
2131 794 €5 787 €2 295 €26 007 €---
2232 430 €5 311 €1 818 €27 119 €---
2333 079 €4 819 €1 326 €28 260 €---
2433 741 €4 310 €817 €29 431 €---
2534 415 €3 784 €291 €30 631 €---
TOTAL685 345 €305 737 €132 024 €379 609 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 609 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 493 €-6 420 €+10 913 €
2+4 493 €0 €+4 493 €
3+4 493 €0 €+4 493 €
4+4 493 €0 €+4 493 €
5+4 493 €0 €+4 493 €
6+4 493 €0 €+4 493 €
7+4 493 €+3 289 €+1 204 €
8+4 493 €+4 150 €+343 €
9+4 493 €+4 390 €+103 €
10+4 493 €+4 637 €-144 €
11+4 493 €+4 890 €-397 €
12+4 493 €+5 150 €-657 €
13+4 493 €+5 416 €-923 €
14+4 493 €+5 688 €-1 195 €
15+4 493 €+5 968 €-1 475 €
16+4 493 €+6 255 €-1 762 €
17+4 493 €+6 549 €-2 056 €
18+4 493 €+6 850 €-2 357 €
19+4 493 €+7 160 €-2 667 €
20+4 493 €+7 477 €-2 984 €
21+4 493 €+7 802 €-3 309 €
22+4 493 €+8 136 €-3 643 €
23+4 493 €+8 478 €-3 985 €
24+4 493 €+8 829 €-4 336 €
25+4 493 €+9 189 €-4 696 €
Total+112 325 €+113 883 €+-1 558 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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