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Maison à vendre

VilleQuarré-les-Tombes (89)
Surface140m²
Coût Total195 600€
Loyer Annuel10 387€
Rentabilité5.31%
Cashflow/mois-247€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 928,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Découvrez en exclusivité, en plein cœur de quarré les tombes, village toutes commodités très agréable à vivre en plein Morvan. Accès facile depuis l'A6 (15 min), à 20 min d'Avallon cette charmante maison de 140 m² située à Quarré-les-Tombes.

Avec ses 5 pièces, elle offre un cadre de vie agréable et spacieux. Entrée sur salle à manger / cuisine équipée, salon, WC indépendant, salle d'eau.

à l'étage : 3 chambres, bureau, salle d'eau, grenier de 50 m2 avec double vitrage au niveau des chambres, facile d' aménager 2 chambres ou une salle de jeu/cinéma.

Grenier au dessus. Garage de 50 m2, cave 25 m2, cabanon en dur de 15.48 m2

double vitrage, chauffage central fuel, tout à l'égout.

cour sur l'avant, jardin sur l'arrière sans vis à vis de 760 m2

Contactez nous rapidement pour plus d'informations et organiser une visite,

Ville : Quarré-les-Tombes
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89630
Coordonnées : 47.370520, 4.001930
Total : 195 600€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 55 200€
Valeur du bien : 185 200€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.86€ - 7.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 866€/mois
Loyer annuel estimé : 10387€/an
Fourchette totale : 680€ - 1101€/mois
Fourchette annuelle : 8166€ - 13212€/an
Rentabilité brute :5.31%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 075,39 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :150 555 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-20 555€ (-13.7%)
Marge achat-revente :-45 045€ (-29.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :968,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 025,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 028,24€
Coût de l'assurance :17 115,00€
Taxe foncière : 1 038,70€/an
Soit par mois : 86,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 865,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-246,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 200 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 400€
    Isolation combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant la pose)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (prix moyen incluant la pose)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant la pose et l'électroménager)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant la pose)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Quarré-les-Tombes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 866 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 387 €/an
Calcul : 866 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 685 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 039 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 489 €
Revenus locatifs : +10 387 €
Charges déductibles : -63 489 €
Résultat foncier Année 1 : -53 102 €(Déficit de 53 102 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 702 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 289 €/an
Revenus locatifs : +10 387 €
Charges déductibles : -8 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 098 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31702.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 387 €63 495 €6 572 €-53 108 €21 400 €31 708 €31 708 €
210 595 €8 121 €6 398 €2 474 €--29 235 €
310 807 €7 940 €6 217 €2 866 €--26 368 €
411 023 €7 754 €6 030 €3 269 €--23 099 €
511 243 €7 560 €5 837 €3 683 €--19 416 €
611 468 €7 361 €5 637 €4 108 €--15 309 €
711 697 €7 154 €5 430 €4 544 €--10 765 €
811 931 €6 940 €5 217 €4 992 €--5 774 €
912 170 €6 718 €4 995 €5 452 €--322 €
1012 413 €6 490 €4 766 €5 924 €---
1112 662 €6 253 €4 529 €6 409 €---
1212 915 €6 008 €4 284 €6 907 €---
1313 173 €5 754 €4 031 €7 419 €---
1413 437 €5 492 €3 769 €7 945 €---
1513 705 €5 220 €3 497 €8 485 €---
1613 980 €4 940 €3 216 €9 040 €---
1714 259 €4 649 €2 926 €9 610 €---
1814 544 €4 349 €2 626 €10 195 €---
1914 835 €4 038 €2 315 €10 797 €---
2015 132 €3 717 €1 993 €11 415 €---
2115 435 €3 384 €1 661 €12 051 €---
2215 743 €3 040 €1 317 €12 703 €---
2316 058 €2 684 €961 €13 374 €---
2416 379 €2 316 €592 €14 064 €---
2516 707 €1 935 €211 €14 772 €---
TOTAL332 699 €193 311 €95 028 €139 388 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 387 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 181 €-6 420 €+8 601 €
2+2 181 €0 €+2 181 €
3+2 181 €0 €+2 181 €
4+2 181 €0 €+2 181 €
5+2 181 €0 €+2 181 €
6+2 181 €0 €+2 181 €
7+2 181 €0 €+2 181 €
8+2 181 €0 €+2 181 €
9+2 181 €0 €+2 181 €
10+2 181 €+1 681 €+500 €
11+2 181 €+1 923 €+258 €
12+2 181 €+2 072 €+109 €
13+2 181 €+2 226 €-45 €
14+2 181 €+2 383 €-202 €
15+2 181 €+2 545 €-364 €
16+2 181 €+2 712 €-531 €
17+2 181 €+2 883 €-702 €
18+2 181 €+3 059 €-878 €
19+2 181 €+3 239 €-1 058 €
20+2 181 €+3 425 €-1 244 €
21+2 181 €+3 615 €-1 434 €
22+2 181 €+3 811 €-1 630 €
23+2 181 €+4 012 €-1 831 €
24+2 181 €+4 219 €-2 038 €
25+2 181 €+4 432 €-2 251 €
Total+54 525 €+41 817 €+12 708 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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