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Appartement - 4 pièce(s) - 82 m²

VilleTremblay-en-France (93)
Surface82m²
Coût Total228 600€
Loyer Annuel16 423€
Rentabilité7.18%
Cashflow/mois-256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 195,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TREMBLAY-EN-FRANCE

Proche de toutes les commodités, écoles à 2 minutes à pied, transports en commun et commerces, découvrez ce grand appartement de type F4 plein de potentiel ! Situé au c½ur d'une copropriété boisée, il est composé d'une entrée, d'un séjour, d'une cuisine semi-ouverte aménagée et équipée, qui offre différentes possibilités d'aménagement. L'espace de vie donne également accès à un grand balcon traversant grâce une grande baie vitrée ainsi qu'à une autre porte-fenêtre. Pour accéder à l'espace nuit, vous emprunterez un dégagement avec de nombreux placards de rangement menant aux chambres, qui sont au nombre de 3, à la salle d'eau et à un WC indépendant.

Pour en savoir plus ou organiser une visite contactez nous directement ! Prix : 180000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 40 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 3324.0 euros/an

Surface Loi Carrez : 82

Ville : Tremblay-en-France
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93290
Total : 228 600€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 34 200€
Valeur du bien : 214 200€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 13.91€ - 20.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1369€/mois
Loyer annuel estimé : 16423€/an
Fourchette totale : 1140€ - 1642€/mois
Fourchette annuelle : 13684€ - 19709€/an
Rentabilité brute :7.18%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 635,26 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 091 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-36 091€ (-16.7%)
Marge achat-revente :-12 509€ (-5.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 144,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 211,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 727,64€
Coût de l'assurance :20 002,50€
Taxe foncière : 1 642,26€/an
Soit par mois : 136,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 277,00€/mois
Soit par an : 3 324,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 368,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 624,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-256,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 200 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tremblay-en-France (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 423 €/an
Calcul : 1 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 901 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 642 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 324 €/an
Calcul : 277 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 867 €
Revenus locatifs : +16 423 €
Charges déductibles : -47 867 €
Résultat foncier Année 1 : -31 444 €(Déficit de 31 444 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 044 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 667 €/an
Revenus locatifs : +16 423 €
Charges déductibles : -13 667 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 756 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10044.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 423 €47 875 €7 908 €-31 452 €21 400 €10 052 €10 052 €
216 751 €13 467 €7 701 €3 284 €--6 768 €
317 086 €13 253 €7 486 €3 833 €--2 935 €
417 428 €13 031 €7 264 €4 397 €---
517 776 €12 801 €7 034 €4 976 €---
618 132 €12 562 €6 796 €5 570 €---
718 495 €12 316 €6 549 €6 179 €---
818 864 €12 060 €6 294 €6 804 €---
919 242 €11 795 €6 029 €7 446 €---
1019 627 €11 521 €5 755 €8 105 €---
1120 019 €11 238 €5 471 €8 781 €---
1220 419 €10 944 €5 177 €9 476 €---
1320 828 €10 640 €4 873 €10 188 €---
1421 244 €10 324 €4 558 €10 920 €---
1521 669 €9 998 €4 232 €11 671 €---
1622 103 €9 660 €3 894 €12 443 €---
1722 545 €9 310 €3 544 €13 235 €---
1822 996 €8 948 €3 181 €14 048 €---
1923 456 €8 572 €2 806 €14 883 €---
2023 925 €8 184 €2 417 €15 741 €---
2124 403 €7 781 €2 015 €16 622 €---
2224 891 €7 365 €1 598 €17 527 €---
2325 389 €6 933 €1 167 €18 456 €---
2425 897 €6 486 €720 €19 411 €---
2526 415 €6 023 €257 €20 392 €---
TOTAL526 021 €293 087 €114 728 €232 935 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 935 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 423 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 449 €-6 420 €+9 869 €
2+3 449 €0 €+3 449 €
3+3 449 €0 €+3 449 €
4+3 449 €+439 €+3 010 €
5+3 449 €+1 493 €+1 956 €
6+3 449 €+1 671 €+1 778 €
7+3 449 €+1 854 €+1 595 €
8+3 449 €+2 041 €+1 408 €
9+3 449 €+2 234 €+1 215 €
10+3 449 €+2 432 €+1 017 €
11+3 449 €+2 634 €+815 €
12+3 449 €+2 843 €+606 €
13+3 449 €+3 056 €+393 €
14+3 449 €+3 276 €+173 €
15+3 449 €+3 501 €-52 €
16+3 449 €+3 733 €-284 €
17+3 449 €+3 970 €-521 €
18+3 449 €+4 214 €-765 €
19+3 449 €+4 465 €-1 016 €
20+3 449 €+4 722 €-1 273 €
21+3 449 €+4 987 €-1 538 €
22+3 449 €+5 258 €-1 809 €
23+3 449 €+5 537 €-2 088 €
24+3 449 €+5 823 €-2 374 €
25+3 449 €+6 117 €-2 668 €
Total+86 225 €+69 880 €+16 345 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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