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Détails du bien

Bien expiré
VilleNarbonne (11)
Surface98m²
Coût Total177 820€
Loyer Annuel12 075€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-352€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 316,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Proche de toutes commodités, découvrez cet agréable appartement de type 4 de 97m2, situé au 3ème étage avec ascenseur. Idéal pour une famille ou un investissement locatif. Il se compose d'un séjour spacieux t lumineux avec accès direct au balcon, une cuisine ouverte, fonctionnelle, 3 chambres, une salle d'eau et un wc séparé. Il dispose également d'un cellier pratique pour le rangement. 50lots/ 208 euros charges mensuelles chauffage compris. Pour visiter contacter Nathalie GARCIA ou

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 50 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 2 500 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . Retrouvez tous nos biens

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Total : 177 820€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 38 500€
Valeur du bien : 167 500€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1006€/mois
Loyer annuel estimé : 12075€/an
Fourchette totale : 804€ - 1259€/mois
Fourchette annuelle : 9653€ - 15106€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 058,31 €/m²
Basé sur :922 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :201 714 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-72 714€ (-36.0%)
Marge achat-revente :23 894€ (11.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 942,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 242,65€
Coût de l'assurance :15 559,25€
Taxe foncière : 2 500,00€/an
Soit par mois : 208,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 208,00€/mois
Soit par an : 2 496,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 006,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 358,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-352,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 98 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et mise à jour des installations
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des installations
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 500 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Rafraîchissement des 3 chambres: 3 chambres × 600€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement du salon: salon complet × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 006 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 075 €/an
Calcul : 1 006 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 820 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 622 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 496 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 264 €
Revenus locatifs : +12 075 €
Charges déductibles : -50 264 €
Résultat foncier Année 1 : -38 189 €(Déficit de 38 189 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 789 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 764 €/an
Revenus locatifs : +12 075 €
Charges déductibles : -11 764 €
Résultat foncier Années 2+ : 311 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16788.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 075 €50 270 €6 151 €-38 195 €21 400 €16 795 €16 795 €
212 317 €11 609 €5 990 €708 €--16 087 €
312 563 €11 442 €5 823 €1 121 €--14 966 €
412 814 €11 269 €5 651 €1 545 €--13 421 €
513 070 €11 090 €5 472 €1 980 €--11 440 €
613 332 €10 905 €5 286 €2 427 €--9 013 €
713 599 €10 713 €5 094 €2 886 €--6 127 €
813 870 €10 514 €4 896 €3 356 €--2 771 €
914 148 €10 308 €4 690 €3 840 €---
1014 431 €10 095 €4 477 €4 336 €---
1114 719 €9 874 €4 256 €4 845 €---
1215 014 €9 646 €4 027 €5 368 €---
1315 314 €9 409 €3 791 €5 905 €---
1415 620 €9 164 €3 546 €6 456 €---
1515 933 €8 910 €3 292 €7 023 €---
1616 251 €8 647 €3 029 €7 604 €---
1716 577 €8 375 €2 757 €8 202 €---
1816 908 €8 093 €2 475 €8 815 €---
1917 246 €7 801 €2 183 €9 445 €---
2017 591 €7 499 €1 880 €10 092 €---
2117 943 €7 186 €1 567 €10 757 €---
2218 302 €6 862 €1 243 €11 440 €---
2318 668 €6 526 €907 €12 142 €---
2419 041 €6 178 €560 €12 863 €---
2519 422 €5 818 €200 €13 604 €---
TOTAL386 769 €268 202 €89 243 €118 567 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 567 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 536 €-6 420 €+8 956 €
2+2 536 €0 €+2 536 €
3+2 536 €0 €+2 536 €
4+2 536 €0 €+2 536 €
5+2 536 €0 €+2 536 €
6+2 536 €0 €+2 536 €
7+2 536 €0 €+2 536 €
8+2 536 €0 €+2 536 €
9+2 536 €+321 €+2 215 €
10+2 536 €+1 301 €+1 235 €
11+2 536 €+1 454 €+1 082 €
12+2 536 €+1 610 €+926 €
13+2 536 €+1 772 €+764 €
14+2 536 €+1 937 €+599 €
15+2 536 €+2 107 €+429 €
16+2 536 €+2 281 €+255 €
17+2 536 €+2 460 €+76 €
18+2 536 €+2 644 €-108 €
19+2 536 €+2 834 €-298 €
20+2 536 €+3 028 €-492 €
21+2 536 €+3 227 €-691 €
22+2 536 €+3 432 €-896 €
23+2 536 €+3 643 €-1 107 €
24+2 536 €+3 859 €-1 323 €
25+2 536 €+4 081 €-1 545 €
Total+63 400 €+35 570 €+27 830 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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