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Achat maison

Bien expiré
VilleSainte-Marie (08)
Surface200
Coût Total226 870
Loyer Annuel14 470
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 160 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 200 m², 6 Pièces, 4 Chambres, Une entrée, Salle à manger

? Et si votre futur bien se trouvait ici ?

? Découvrez cette magnifique maison entièrement rénovée de plus de 200 m², située dans le charmant village de Sainte-Marie (08), offrant un cadre de vie alliant confort et modernité.

? 4 chambres, dont 1 au rez-de-chaussée avec dressing, idéale pour une suite parentale ou un projet Airbnb ? ? Entrée indépendante ? et cour privative ? ? Salle de douche du rez-de-chaussée à aménager selon vos envies

?? Vaste pièce de vie salon / salle à manger de plus de 40 m², lumineuse et conviviale, parfaite pour recevoir.

? Cuisine spacieuse, entièrement équipée et aménagée, pensée pour le confort au quotidien.

? Confort thermique optimal grâce à un chauffage au fioul et un poêle à pellets.

? À l'étage : ? 1 salle de douche ? 3 grandes chambres (avec ou sans dressing) ? 1 espace bureau ou possibilité d'en faire une suite parentale.

? À l'extérieur, deux cours offrent de nombreuses possibilités d'aménagement : détente, jardin, repas en plein air !

? Une maison aux multiples possibilités, idéale pour une famille ou un projet d'investissement.

? Le meilleur moyen d'en saisir le potentiel ?

? Venir la visiter sur place. ?? -- Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv. fr

Cette annonce immobilière est rédigée sous la responsabilité de votre agent commercial. Contactez Mélanie CHAMAUX N° RSAC : 491 708 905 SEDAN

Ville : Sainte-Marie
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08400
Coordonnées : 49.369770, 4.689000
Total : 226 870
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 54 070
Valeur du bien : 214 070
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 6.03€/m²/mois
Fourchette : 4.97€ - 7.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1206€/mois
Loyer annuel estimé : 14470€/an
Fourchette totale : 995€ - 1462€/mois
Fourchette annuelle : 11937€ - 17541€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 870
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 106,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :64,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 171,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 161,94
Coût de l'assurance :19 283,95
Taxe foncière : 1 447,03€/an
Soit par mois : 120,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 205,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 291,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation pour 200 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 60 m² (15 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 070(270 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 000
    Isolation combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:18 750
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 750€ = 18750€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture cuisine:480
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture salle de bain:240
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture chambres:2 400
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Marie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 750✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 206 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 470 €/an
Calcul : 1 206 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 300 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 870 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 771 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 447 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 070
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 588
Revenus locatifs : +14 470
Charges déductibles : -63 588
Résultat foncier Année 1 : -49 118(Déficit de 49 118 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 718
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 518 €/an
Revenus locatifs : +14 470
Charges déductibles : -9 518
Résultat foncier Années 2+ : 4 952 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27718.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 47063 5967 307-49 12521 400 €27 725 €27 725 €
214 7609 3287 1105 432--22 294 €
315 0559 1246 9055 931--16 362 €
415 3568 9136 6946 443--9 919 €
515 6638 6956 4766 968--2 951 €
615 9768 4706 2517 507---
716 2968 2376 0198 059---
816 6227 9975 7788 625---
916 9547 7485 5309 206---
1017 2937 4925 2739 802---
1117 6397 2275 00810 412---
1217 9926 9534 73511 039---
1318 3526 6704 45211 682---
1418 7196 3784 16012 341---
1519 0936 0763 85813 017---
1619 4755 7643 54613 711---
1719 8655 4423 22414 422---
1820 2625 1092 89115 152---
1920 6674 7662 54715 902---
2021 0804 4102 19216 670---
2121 5024 0431 82517 459---
2221 9323 6641 44618 268---
2322 3713 2731 05419 098---
2422 8182 86865019 950---
2523 2742 45023220 825---
TOTAL463 486214 692105 162248 79521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 795
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 470 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 039 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 039-6 420+9 459
2+3 0390+3 039
3+3 0390+3 039
4+3 0390+3 039
5+3 0390+3 039
6+3 039+1 367+1 672
7+3 039+2 418+621
8+3 039+2 588+451
9+3 039+2 762+277
10+3 039+2 940+99
11+3 039+3 124-85
12+3 039+3 312-273
13+3 039+3 504-465
14+3 039+3 702-663
15+3 039+3 905-866
16+3 039+4 113-1 074
17+3 039+4 327-1 288
18+3 039+4 546-1 507
19+3 039+4 770-1 731
20+3 039+5 001-1 962
21+3 039+5 238-2 199
22+3 039+5 480-2 441
23+3 039+5 729-2 690
24+3 039+5 985-2 946
25+3 039+6 247-3 208
Total+75 975+74 638+1 337
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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