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Achat maison

Bien expiré
VilleRabastens-de-Bigorre (65)
Surface71m²
Coût Total111 902€
Loyer Annuel6 428€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 900 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 942,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 71 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz

Maison de ville de type 3 située idéalement au coeur du village. Vous apprécierez sa proximité avec les commerces. Idéal pour un premier achat ou de l investissement locatif.

Ville : Rabastens-de-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65140
Coordonnées : 43.372050, 0.161290
Total : 111 902€
Prix d'acquisition : 66 900€
Travaux : 39 650€
Valeur du bien : 106 550€
Frais de notaire : 5 352€
Coût estimé : 5 352€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.54€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6428€/an
Fourchette totale : 414€ - 692€/mois
Fourchette annuelle : 4974€ - 8308€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 902€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 578,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 870,37€
Coût de l'assurance :9 791,43€
Taxe foncière : 642,81€/an
Soit par mois : 53,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 535,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 632,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des dépenses énergétiques.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 71 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude sanitaire.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - parquet en bon état mais usé, nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 650 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:2 100€
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€, Peinture 21 m²: 30€/m² × 21 = 630€, Main d'œuvre: 210€
  • Salon:1 050€
    Peinture salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rabastens-de-Bigorre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 428 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 902 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 392 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 285 €
Revenus locatifs : +6 428 €
Charges déductibles : -44 285 €
Résultat foncier Année 1 : -37 857 €(Déficit de 37 857 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 457 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 635 €/an
Revenus locatifs : +6 428 €
Charges déductibles : -4 635 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 793 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16457.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 485 €(65% de 66 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 581 €/an
Calcul : 43 485 € × 3,636% = 1 581 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 428 €44 289 €3 604 €-37 861 €21 400 €16 461 €16 461 €
26 557 €4 541 €3 507 €2 015 €--14 445 €
36 688 €4 440 €3 406 €2 247 €--12 198 €
46 822 €4 336 €3 302 €2 485 €--9 713 €
56 958 €4 229 €3 194 €2 729 €--6 983 €
67 097 €4 118 €3 083 €2 979 €--4 004 €
77 239 €4 003 €2 969 €3 236 €--768 €
87 384 €3 885 €2 850 €3 499 €---
97 532 €3 762 €2 728 €3 770 €---
107 682 €3 636 €2 601 €4 047 €---
117 836 €3 505 €2 470 €4 331 €---
127 993 €3 370 €2 335 €4 623 €---
138 152 €3 230 €2 196 €4 922 €---
148 315 €3 086 €2 052 €5 229 €---
158 482 €2 937 €1 903 €5 544 €---
168 651 €2 783 €1 749 €5 868 €---
178 824 €2 625 €1 590 €6 200 €---
189 001 €2 460 €1 426 €6 540 €---
199 181 €2 291 €1 256 €6 890 €---
209 365 €2 116 €1 081 €7 249 €---
219 552 €1 935 €900 €7 617 €---
229 743 €1 748 €713 €7 995 €---
239 938 €1 554 €520 €8 383 €---
2410 136 €1 355 €320 €8 782 €---
2510 339 €1 149 €114 €9 191 €---
TOTAL205 894 €117 382 €51 870 €88 512 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 512 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 428 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 350 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 350 €-6 420 €+7 770 €
2+1 350 €0 €+1 350 €
3+1 350 €0 €+1 350 €
4+1 350 €0 €+1 350 €
5+1 350 €0 €+1 350 €
6+1 350 €0 €+1 350 €
7+1 350 €0 €+1 350 €
8+1 350 €+819 €+531 €
9+1 350 €+1 131 €+219 €
10+1 350 €+1 214 €+136 €
11+1 350 €+1 299 €+51 €
12+1 350 €+1 387 €-37 €
13+1 350 €+1 477 €-127 €
14+1 350 €+1 569 €-219 €
15+1 350 €+1 663 €-313 €
16+1 350 €+1 760 €-410 €
17+1 350 €+1 860 €-510 €
18+1 350 €+1 962 €-612 €
19+1 350 €+2 067 €-717 €
20+1 350 €+2 175 €-825 €
21+1 350 €+2 285 €-935 €
22+1 350 €+2 399 €-1 049 €
23+1 350 €+2 515 €-1 165 €
24+1 350 €+2 634 €-1 284 €
25+1 350 €+2 757 €-1 407 €
Total+33 750 €+26 554 €+7 196 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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